Andelsboligkøb
-
Indlæg -
Kære debat,
mig og min kæreste har fundet den perfekte (om dog ret lille) lejlighed med den perfekte beliggenhed. Han er snart færdig (dog ikke med sikkerhed for at få job) og jeg er studerende på overbygningen (med udsigt til en rimelig god løn).
Andelsprisen er 692.000 og den månedlige ydelse er 2.300, plus ca. 600 til varme/el mv. Vi har ikke et særlig måske 50.000 til indskudog min kæreste har et uregelmæssigt studiejob pt., imens jeg har en indtægt på ca. 12.000 efter skat. Vores samlede månedlige indkomst (efter skat) er ca. 20.000
Bankerne jubler (forståeligt nok) ikke over muligheden for at låne os penge (primært pga. min kærestes ustabile situation), men min kærestes mor har udtrykt villighed til at støtte os ifm. købet – ennda såfremt det betyder at hun optager lånet i første omgang, indtil min kæreste har fået et fast fuldtidsjob, efter at han har afleveret sit speciale (et par måneder endnu).
En anden overvejelse er, hvorvidt det er en god idé, at bevæge sig ud på andelsboligmarkedet lige nu. Vi bor på kollegie og ville ikke flytte, såfremt det ikke var fordi, at vi virkelig er forelsket i denne lejlighed.
Håber at i vil dele jeres overvejelser med mig og min kæreste om vores situation 🙂
På forhånd tak!
Glem det, at forelske sig i en lille lejlighed, som måske er for lille om meget kort tid lyder ikke særlig intelligent.
Spar hellere op til det helt rigtige.
Vil god begrunde det lidt: en lille lejlighed til over 600.000 kr. er for meget medmindre den ligger i det indre København med en fantastisk udsigt ud over søerne,
Kan I evt. oplyse hos hvilken mægler i har set denne lejlighed hos samt angive salgsnr., da det så er nemmere at se hvad det er I har forelsket Jer i?
Prisen på andelslejligheder vil efter min opfattelse snarere falde end stige i de kommende år.
Sælger har sat andelen til salg privat på den blå avis, jf. http://www.dba.dk/andel-christianshavn/id-66621108/. Den er 54 km2 og ligger i stuen i et separat hus inde i en gård meget centralt på Christianshavn (efter vores mening den bedste beliggenhed i Kbh.) Jeg har undersøgt priser på tilsvarende ejendomme i området (Christianshavn) og kan ikke finde noget der har en tilsvarende attraktiv pris. Jeg er dog godt klar over, at man sagtens kan få en større lejlighed til samme beløb på Islands Brygge og Amager, så det er altså mest location man betaler for. Gårdhaven er fuldstændig fantastisk hyggelig og man har nærmest direkte adgang fra lejligheden.
Vores største bekymring er dog vedrørende lånebeløbet og andelsboligmarkedet. Er vores situation håbløs og kan vi risikere at tabe på købet?
Det er umuligt at sige hvorvidt det er et godt køb uden at se foreningens regnskab og vedligeholdelsesplan. Generelt set er kombinationen af en meget høj andelskrone og lav boligafgift sjældent optimalt. Som markedet er lige nu bør man i de fleste foreninger købe til under den maksimalpris andelskronen er sat til. Der er selvfølgelig undtagelser fra dette.
I må endelig ikke begå den fejl at sammenligne med ejerbolig markedet. Umiddelbart er lejligheden jo billig at sidde i og burde uden problemer kunne sælges igen til samme pris i et frit marked. Det hjælper jer bare ikke hvis maksimalprisen bliver sat ned til 400.000kr.
Her er fire ting I skal sørge for at få svar på:
Er der givet afslag i andelskronen?
(et nej er et meget dårligt tegn)
Er der hensat til vedligeholdelse på foreningens regnskab?
(et nej er et dårligt tegn)
Er der planer om større vedligeholdelsesprojekter indenfor de næste 5 år?
(et ja er et dårligt tegn)
Er vurderingen offentlig eller valuar og hvor høj er den?
(her er jeg ikke helt skarp på, hvad den bør være, men mit bud er, at en vurdering over 15.000kr/kvm har stor risiko for at blive sat ned)Et negativt svar på mere end én af disse vil få alarmklokkerne til at ringe hos mig. Andelsboligmarkedet er svært at gennemskue. Det gør at man kan gøre gode køb, men også at man kan rende ind i noget rigtigt skidt. Sandheden kan som regel findes i foreningens regnskab.
Man skal også huske at se påom lejlighed vil opfylde ens behov. Er den stor nok? Vil i ha børn? Man skal ikke købe noget bare fordi man tror det er en god handel og man kommer til at tjene på det.
En tredje overvejelse i bør have er, at jobbene ikke hænger på træerne lige nu, og din kæreste risikerer at få job meget langt væk fra jeres nuværende bopæl.
Måske I har brug for at flytte når han/hun får job?
Jeg ville vente med at købe til kæresten har fået arbejde, også ud fra en betragtning om at pilen på andelsboligmarkedet af flere forskellige årsager peger mod prisfald.
Tusind tak for, at i vil bruge jeres dyrebare tid på vores bekymringer!
Jeg fornemmer, at der ikke rigtig er opbakning til dette andelsboligkøb 🙁 men er det mest fordi at det generelt er en skidt idé at bevæge sig ud på andelsboligmarkedet, da det muligvis er i nedgang?
Hvordan forholder man sig ift. at prutte om prisen ifm. andelsboligkøb? Andelshaver siger (håber ikke at han læser her;-), at han ikke kan gå ned i pris, da hans bank ifm. lån til ny (og større) bolig kræver at han får solgt til officiel pris. Det skal så bemærkes, at andelshaver har boet i ejendommen i 30 år og derfor unægteligt tjener en del på salget. Han flytter ikke ud af foreningen, men alene i en større ejendom i samme forening, hvilket må være et godt tegn.
Mht. børn, tror jeg sagtens at det ville være muligt med et barn i nogle år i lejligheden.
Når i siger ‘afslag i andelskronen’, hvad betyder dette så?
Ifølge referatet fra den seneste generalforsamling, vil den månedlige ydelse komme til at stige lidt i efteråret, pga. installation af fjernvarmecentral. Altså er svaret til et af de nævnte punkter negativt :-/Endnu engang tusind tak for input 🙂
I kan sagtens prutte om prisen på en andelslejlighed. På billederne ser det ud som om at lejligheden står tom. Det er jo et ganske godt udgangspunkt for at bede om et afslag i prisen. I stedet for at spørge sælger om han kan sætte prisen ned så ville jeg præsentere vedkommende for et konkret bud. Det er det jeg mener med afslag i andelskronen. Min fornemmelse siger mig at I skal have den her lejlighed ned i pris hvis I vil undgå at tabe penge på den.
Generelt set er I jo i en super god situation. Jeres indkomst vil stige kraftigt i de kommende år og boligmarkedet er noget nemmere for førstegangskøbere end før finanskrisen. Det er bare så pokkers afgørende at I kommer ordentlig ind på markedet. Falder værdien med 200-300.000kr så er det noget der vil forfølge jer I mange år fremover. At købe til maksimalprisen i en andelsforening der er i gang med et vedligeholdelsesprojekt virker MEGET risikabelt.
Den opgivne pris er jo en maksimalpris.
At købe til officiel pris er jo at gå sælgers ærinde.
I mine øjne burde salgprisen reduceres med ca. 150.000 kr for at være et godt køb som andel. Det er jo væsentligt dyrere at låne penge med sikkerhed i andele, end i ejerlejligheder.
F1-rente ca. 1,15% + adm.bidrag = 1,65% mod 4,35% i Swedbank.
Fastforrentet lån: 4% 30 år i kurs 97 + adm.bidrag, mod 8-9% i bankerne.Jeg ville nok købe, kunne sælger presses til 575.000 kr.
Den mdl. udgift er rimelig, men ikke ultralav, det er trods alt blot 54 (BBR)-kvm.Start med et bud på 540.000 kr for andelen, hvis I vil købe den.
Tusind tak for dit meget konkrete svar. Det vil jeg tage i betragtning, da jeg tror at vi har besluttet os for at byde på andelen. Men det kommer alt an på mødet med banken mandag og sælgers villighed til at gå ned i pris.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.