Er forvirret?!
-
Indlæg -
Hej!
Efter at vi har bygget om er vores hus blevet vurderet til 1.5750.00kr(Af en kreditforenings mand), og nu ved jeg ikke hvordan vi skal lægge vores lån om?!
Vi har p.t. 4 lån: Ydelse hver mdr.
Kreditforening: 1.061.000 (Flex 3, Afd.frit, med udløb d.30/3/2012 til 3,22%, 3293kr
Boliglån: 412.543,77 (Renten er 7,15% over de 80% af boligensværdi) 4175kr
Boliglån: 265.815,06 (Renten er 5,25%, Under de 80% af boligensværdi) 1700kr
Billån: 130.000.00 (Renten er 7,15%) 4500krBanken har tilbudt:
Kreditforening: 1.061.000 (Flex 3, Afd.frit, med udløb d.30/3/2012 til 3,22%, 3293kr
Boliglån: 514.000,00 (Renten er 5,25% under de 80% af boligensværdi) 3080kr
Boliglån: 170.000,00 (Renten er 7,65%, over de 80% af boligensværdi) 2795kr
Billån: 130.000.00 (Renten er 7,15%) 4500krVi kan ikke yde mere end vi gør nu, og banken vil lave dette uden omkostninger!
Er det et godt tilbud eller er det bedre og lave et større kredit foreningslån i forhold til alle de udgifter og kurstabe der er. Eller skal vi vente med at gøre noget til d.30/3/2010? Og hvorfor for vi 8000kr mere gæld ved at lægge om, når det skulle være uden omkostninger?! JEG ER FORVIRRET!
Håber i kan hjælpe
Med venlig hilsen
Den forvirret
Umiddelbart, så sparer I ca. 3500 om året før skat, efter skat er det knap 200 om måneden.
Det kan ikke betale sig at konvertere jeres realkreditlån, da renten er faldet en del og dermed er det blevet dyrere at indfri det.
Jeg kan kun se to grunde til, at jeres gæld stiger 8000 kr. Enten får I beløbet udbetalt eller også er der faktisk omkostninger, som banken bare har skjult for jer. Prøv at spørge dem, hvilken af de to muligheder det drejer sig om.
Hvis det drejer sig om skjulte omkostninger, så vil det tage jer ca. 3-4 år, at spare omkostningerne i form af den lavere rente.
Et alternativ til ovenstående er, at prøv at spørge om banklånet med renten på 5,25 % bliver afdragsfrit og det ekstra beløb bliver brugt til afdrag på lånet med renten på 7,65 %. Sig, at når det dyre lån er betalt færdigt, så vil I betale det ekstra på det billigere lån. På den måde får I hurtigere udryddet det dyre lån.
Kreditforeningen vil kun låne jer 199000 udover det realkreditlån I har i forvejen, så det kan ikke betale sig, at låne beløbet hos dem pga. de ekstra omkostninger det giver.
Glem Kreditforeningslånet og billånet, de er uændrede.
Og virker som om, du har fået byttet rundt på de 2 boliglån i det ene tilbud.
5,25% i rente er yderst rimelig, hvis det er op til 100% af vurderingen, men dyrt, hvis det er indenfor 80%.
Umiddelbart bør det billigste boliglån gøres afdragsfrit, så I kun betaler renter på 2.249 kr pr. måned, de overskydende 800 kr kan så bruges på det dyrere boliglån, der ligger over 100% af vurderingen.
Lånet på 170.000 kr vil så være afdraget på under 5 år, hvorefter I kan afdrage det næste boliglån, eller omlægge til et større realkreditforeningslån til den tid.Forøgelsen af restgælden er nok kun for overskuelighedens skyld.
Ja, og vent bare til 30/3-2010, det kræver vist Mich. J. Foxs bil at komme tilbage dertil.
Kan du ikke bede om den rigtige vurdering, da dine tal tyder på en vurdering på 2 mill. eller de opgivne 80% er forkert.
Måske I har købt for 2 mill. og huset nu kun er 1,6 mill. værd?For øvrigt burde I kunne tåle en månedlig ydelse på ca. 13.000 kr brutto med jeres belåning, og I betaler kun ca. 10.000 kr, så I er blevet dårligt vejledt ved købet, eller har købt mod bankens anbefaling, hvad jeres belåning mest tyder på, siden der er 2 banklån og ikke et stort kreditforeningslån + et boliglån 80-100%.
Hej!
Tak for de gode svare.
Vi købt huset i 2008(Værdi.1.299.999) med et banklån på de 400.000 og et realkredit på 1040000. Og i år fik lavet et nyt lån på de 265.000 til ombygning. Og nu er det vurderet til de 1575000.
Og banken har sagt god for det hele tiden. Han sagde at hvis vi lavet et nyt kredit lån på de 1260000 vil vi få 150.000 fra kreditforeningen(Selvom vi låner 199.000)
Hvad du hvis man bruger de 150.000 til at betale billånet og lidt et boliglån. Også fik et lån på 664.000 også betalte 10500 hver mdr. til 7,65%?! Så ville man hver færdig på 8år med alle lån? eller er det ikke så simpel?!
Vi er teknisk set insolvent, så derfor vil gerne afdrage så meget som vi kan på den rigtig måde med de rigtige renter!
M.v.h
Den lidt forvirret 🙂
Det er nok hovedsagligt omkostningerne(at I skal indfri til en kurs > 100) ved at indfri det gamle lån, det gør, at I kun får 150.000 ud fra kreditten. Og renterne er faktisk ikke så dårlige endda, da det store nye lån går op til 100 % og det dyre lån er den del som huset er overbelånt med. Mange banker vil faktisk kun give den slags lån som forbrugslån og så vil rente typisk være 12- 15 %.
Alt i alt må man sige, at I faktisk har fået en god behandling af jeres bank. Det virker som en rigtig god ide, at sige ja, ud fra det du har oplyst, til de nye lån. Så “Icing on the cake" som de engelsk talende ville sige, ville være, hvis I kunne få banken med på afdragsfrihed på det billigste boliglån, mod at I afdrager det ekstra på det dyre lån. Bliv ikke fornærmet hvis banken ikke går med på det, da I allerede har fået et rigtig god behandling af dem. Brug eventuelt argumentationen med, at I så hurtigere vil blive solvente igen.
Til forbrugeren. Hvad med forslaget med at fjerne bil lånet og afdrage 10000kr. På et samlet lån til 664000? Er det dumt eller smart? Hilsen den forstående .)
Det tror jeg ikke at banken vil være med til, da det forringer deres pant. Desuden hvis de ville, så vil de nok ikke gøre det uden, at I skal betale forskellige omkostninger blandt andet stempelafgift. Men det kan aldrig skade at spørge banken.
Desuden, hvis I betaler 4500/måned på billånet og renten er på 7,15 % og restgælden er på 130000, så er lånet væk om mindre end 3 år og det kan derfor ikke betale sig at røre ved det. I kan eventuelt bruge de 4500 eller eventuelt en mindre del af dette f.eks. 3000 om måneden som et lokkemiddel over for banken, når I skal forhandle om afdragsfrihed på det billige boliglån og sige, at I er villige til at øge afdragene med de 3000 (evt. de fulde 4500), når billånet er færdigbetalt. Det viser, at I er meget opsatte på at komme ud af overbelåningen og er villig til at ofre noget for det. Det er noget som stort set alle bankfolk sætter enorm pris på.
Hej forbrugeren!
Tusinde tak for din vejledning det har hjulpet kanon! Ringer til min bank på mandag og hører hvad han kan tilbyde 🙂
Mange tak!
Den klogere pakke bud 🙂
Held og lykke.
Som forbrugeren skriver, skal I ikke røre ved billånet, da det forringer jeres pant yderligere.
Først afdrages billån og boliglån over de 100%
Dernæst resten af boliglånet, og til sidst realkreditlånet.Om 3-5 år når de 2 første lån er afdraget, kan I formentligt få en højere vurdering af huset, så hele restgælden måske kan realkreditfinansieres.
Men indgå en forhandling med bankrådgiveren, hvor I selvfølgelig fortæller at ydelsen kan for højes, når billånet og det første boliglån er afdraget.
Men husk, at I osse på et tidspunkt skal have råd til en ny bil, så hele billånet kan ikke bare indgå i afdraget.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.