Omlæg realkredit: 4% fast eller F1. Vi har brug for råd.
-
Indlæg -
Hej,
Vi har idag et 5% fastforrentet realkredit lån på ca. 1 mill. Derudover har vi en friværdi konto (pant i huset) som p.t. er på -160.000 kr. Renten på den konto er nu steget til over svimlende 7.5%. Vi har ikke andre lån og tjener ca. 790K om året. Men med mange børn er det svært egentligt at spare noget op…
Vi vil gerne lægge 5% realkredit lånet om. Formålet er at maksimere vores rådighedsbeløb på sigt så vi også kan tilbyde ungerne lidt rejser og den slags. I mit hoved gøres dette ved at komme af med de dyreste lån først. Så jeg tænker at omlægge til F1 og få betalt friværdi kontoen ud asap. Meen så synes jeg at læse at F1 er risikable men er de mere risikable end for fx 3-4 år tilbage?
Alternativt kan vi tage et 4% fastforrentet lån og så med lidt hiv og sving kan vi nok få 50K mere udbetalt som så kan ryge over på friværdi kontoen. 3.5% lånet synes jeg er for dyrt – det vil koste 70K bare at lægge lånet om – det er umiddelbart ikke en god forretning?
Og jeg ved jo hvad den gængse anbefaling er. “…hvis man sover godt om natten uden at kende morgendagens rente så er F1 nok det rigtige…" osv, osv. Men altså der må da kunne siges noget mere generelt om hvad man bør vælge? Fx hvor galt kan det gå med F1 renten? Jeg mener, vi kan jo nok også klare hvis renten stiger til fx 8-9%. Så den reelle risiko synes vel egentligt at være, hvis vores hus (vurderet til 1.4 for 1 år siden) måske går hen og bliver mindre værd end lånets størrelse – så kan real kreditten vel i praksis nægte at gen-finansiere huset når F1 lånet skal opgøres en gang om året? Eller hvad fungerer dette?
—
Werner
Dit spørgsmål er blevet stillet 1 mio gange herinde og reelt spørger du jo til hvornår renten stiger og hvor meget. Svaret er som alle de øvrige gange:
Det er der ingen der kan forudsige.
Den sidste del af dit spørgsmål: Nej, realkreditten refinansierer altid lånet hvert år (hvis det er F1) uden hensyntagen til hvor meget huset er værd.
Derudover synes jeg det er en udmærket idé at omlægge til F1 og få den dyre prioritetskonto betalt ned, men det kræver jo en god del selvdisciplin. Gevinsten I får her og nu skal ikke bruges til rejser og dyre gaver, men skal gå direkte ind på den dyre gæld. Hvis renten stiger kraftigt om et par år og I har fyret alt af på fryns står I med et seriøst problem til den tid.
Men sådan helt generelt må I have nogle meget store udgiftsposter gemt et sted for det er ikke lånene der koster det helt vilde, så gå jeres økonomi efter i sømmene og spar dér hvor det er muligt. Med små 800K årligt og en relativt beskeden gæld burde det altså være muligt at spare lidt op.
Det er ikke rigtigt hbad du skriver Michael.
Realkreditten refinansering af Flex lånet kan nemt blive et problem hvis huset falder i værdi således at lånet ikke længere er indenfor 80 % grænsen. (lovgivning)
Hvor strikse de reelt præcis ved de 80% ved jeg ikke men at sidde og ikke være sikker på at kunne få reefinanseret må ikke være sjovt
Du er helt galt på den oskar22. En refinansiering sker fuldstændig automatisk og er uafhængig af boligens værdi. Der er ingen boligejere der får vurderet deres hus hvert eneste år i forbindelse med en refinansiering.
Helt enig med Michael. Vælg F1 afdragsfrit (evt F3 / F5) og afdrag benhårdt de 160K. Og jeg mener benhårdt, dvs max 3 år! Det skal være muligt med de penge der frigives samt Jeres indtægt. Du spørger til risikoen for rentestigninger og beregning for hvor meget F1 må stige før regnskabet vender. Glem det. Det er ikke realkreditlånet som kan blive møllestenen om halsen men banklånet. Hvis renten stiger gør jeres kassekredit det også! Og det er ALTID den yderste dyre finansiering som knækker halsen på folk. Diskussionen omkring risikoen for manglende refinansiering af realkreditten er derfor ligegyldig i den sammenhæng.
PS. Glemte lige. Muligt at banken ikke vil sige det samme fordi de tjener mest på jeres banklån, så vær stædig hvis det skaber problemer.
Her og nu (og nok de næste par år) er F1 at foretrække.
Men 3,5% kan også være en god mulighed hvis I forventer at blive boende i huset de næste mange år – således kurstab mv. tjenes ind.
Og når så renten på et tidspunkt begynder at stige igen, falder jeres restgæld jo tilsvarende.
Tak for jeres svar. Jeg bliver mere og mere sikker på at vi skal have et F1 lån. Og få banket det pantebrev (friværdikontoen) væk. Men jeg skal lige høre til det med re-finansieringen igen. Fx Skriver
Jeg prøver lige igen! 🙂
Tak for jeres svar. Jeg bliver mere og mere sikker på at vi skal have et F1 lån. Og få banket det pantebrev (friværdikontoen) væk. Men jeg skal lige høre til det med re-finansieringen igen. Fx Skriver jannie99:
“Diskussionen omkring risikoen for manglende refinansiering af realkreditten er derfor ligegyldig"
Hvordan skal det tolkes? Er det muligt for fx BRF at nægte at re-finansiere et F1 lån? Kan jeg omlægge til alle typer af lån uden bøvl (fx til et fastforrentet lån)?
—
Werner
Jeg kender ikke de nøjagtige aftalevilkår ifm. realkreditlån, men det ville overraske mig meget hvis de ligefrem var forpligtede til at refinansiere efter kundens ønsker. Når de ikke er forpligtede dertil, er det deres ret at nægte at refinansiere. En refinansiering er jo i bund og grund en ophævelse af den oprindelige aftale på forudsætning af at der indgås en ny.
Hej Eric,
Ja det har du vel nok ret i. Men når nu så mange i dette fora siger at man i praksis ikke vil støde på det problem – vil det så fx betyde at BRF vil re-finansiere et F1 lån på Årø?
—
Werner
Overhovedet ikke. Den oprindelige aftale beskriver jo netop, at lånet refinansieres hvert år.
Der er tydeligvis nogen herinde der blander begreberne refinansiering sammen med omlægning.
Nu har jeg været inde på BRF og regne på omlægninger – og er blevet mere i tvivl :). Som sagt har vi et 5% på ca 1 mill. Jeg har regnet på F1 og 3.5%. Desværre er 4% lige over kurs 100.
Et F1 koster ca. 12.000 i omkostninger og giver en besparelse på ca. 1.100 efter skat per måned! Det var ikke meget hva? Jeg får da ikke banket en gæld med meget hjælp fra den besparelse…
Et 3.5% koster ca. 65.000 i omkostninger og giver en besparelse på ca. 440 efter skat per måned. Jeg synes det er massivt for dyrt. Er det ikke?
Et alternativ til de 2 er 4% UDEN afdrag som har en kanon kurs lige nu. Så kan vi bruge afdraget på den dyre gæld…hvad siger I til den?
Jeg har lige behov for lidt kommentarer til disse tal. Er det virkeligt for 1.100 kr / mnd at man vil påtage den usikkerhed et F1 har? Og dernæst forstår jeg ikke heller hvordan et 3.5% kan være et godt produkt at omlægge til…kursen skal da noget højere på skal den ikke? 65.000 kr er da for dyrt?
Tallene er lige trukket fra BRF’s beregner og er alle med kurssikring med opsigelse af vores 5% d. 29/6/2012.
—
Werner
F1 afdragsfrit = 813 netto pr måned
Idag betaler du vel minimum 3000 netto månedlig i renteudgifter på dit 5% lån så du sparer minimum 25.000 årligt ved overgang til F1 afdragsfrit!Tror du regner på lån med afdrag hvor afdragene er forskellige!
3,5% er ikke interessant for Jer, kurstabet og konverteringsomkostninger er alt for store for så det vil tage flere år blot at komme tilbage til samme udgangspunkt som der hvor I er nu. 4% er heller ikke en konvertering værd af samme årsag.
Dit valg er klart nok, enten tager i springet i F1 (evt F3/F5) uden afdrag, eller også venter du på at 3,5% kursen nærmer sig 100.
Og hvis dit 5% idag er med afdrag skal du huske at til de ca. 25.000 skal du lægge det årlige afdrag på 5%’eren som du fremmover ikke skal betale men istedet kan afdrage på din dyrere bankgæld. Så som jeg sagde, kombineret med livremmen godt ind så burde I kunne afvikle friværdikontoen indenfor ca 3 år.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.