forhøje realkreditlån
-
Indlæg
-
Når man gentager beregningen under de forudsætninger JHL opstiller, altså at der er to valgmuligheder:
a) Prioritetslånet til en rente på 4,8% som koster 5.800 kr. at etablere og afdrages over 3 år.
versus
b) Det dyre banklån til 8,5% som koster 0 kr. at etablere (det er etableret) og afdrages over 3 år.
Og når man samtidig tager højde for skatteffekten, så er breakeven renten ikke 4,8% men 3,0%. Det bekræfter blot, at den salgsivrige banksælger sammenligner æbler og pærer for at få kunden til at bide til bolle!
Du skal have pudset dine briller!
Jeg skrev 6.800 kr i totale omk.
Alene stempel på pant vil udgøre 1.400+1.600 kr = 3.000 kr hertil kommer lånegebyret i banken.
Ved en skatterabat på 32% svarer det perfekt til 10.000 kr i merrenter, førend de 6.800 kr er tjent hjem.Jeg beholder mit forbrugslån på 105.000 og så må jeg jo bare tjene lidt mere på huset når det skal sælges. Jeg har desværre ikke på nuværende tidspunkt råd til at sætte ydelsen op det ville ellers være at foretrække.
Dårlig rådgivning!
Hvorfor påføre kunden et gebyr på 5.800 kr ekstra?
Ved ikke at omlægge sparer kunden 2.000 kr grundet et højere skattefradrag for renterne.
For øvrigt er gebyret 3.000 kr hos DB plus de 3.000 kr i tinglysning, så gebyr på 6.000 kr ialt. Ydelsen på det nye lån derfor 11 kr højere end det gamle og med 6.000 kr mere i restgæld koster det ialt ca. 2.200 kr mere over de 3 år.
men bortset fra det er jeg stadig glad for mit prioritets lån HJL. Den der handelsbank har ikke svaret på min hendvendelse men jeg tror nu heller ikke rigtigt det kan betale sig for mig at skifte.Om dansk bank tjener penge på mig er grnudlægende ikke mit problem men det tror jeg så i modsætning til GP at de gør. De har i al fald for 0,8 mill SDO obligationer som de kan gøre eller måske har gjort noget ved om mine komme nok aldig over 80% af vurderingen.
Jeg er bankrådgiver;
Fair nok, nu skriver trådstarter at der ikke er overskud i hverdagen, men kategorisk at afvise ideen om et prioritetslån er også dårlig rådgivning og da jeg tydeligvis er den eneste af den holdning må jeg jo forsøge at forklare min sag. Jeg er uanset hvad i måtte tro ligeglad med jeres holdninger til mig eller andre bankfolk. Jeg gør kun dette af fri vilje og for at sætte et par relevante bankrådgiver tanker ind i debatten. I andre råber jo bare nej fordi i ud fra jeres mening syntes det er en dum ide. Kender i manden og hans fremtidsplaner?
Mange ville være glade for den ekstra tryghed det giver at have 100.000 billige kr. stående.
Mange ville kunne nedbringe hurtigere hvis de vidste at pengene ikke var bundet osv.
Enig løsningen kræver at man er sin økonomi ansvarlig.Så med det på plads, snakker vi om 2.000 kr. I ekstra omkostninger eller 6.600 kr.?
Den højere restgæld bliver jo også afdraget over de 3 år så reelt er det vel kun de 11kr. Og en historie om nogle renter?
Dvs. 396kr + (13.539-7.540)x33% = 2.375 kr. I meromkostning. Hvis ikke har jeg nosset i beregning og skylder en omgang. En anden detalje er at stemplet ikke nødvendigvist mister sin værdi, det kan genbruges ved ejerskifte… Eller husker jeg forkert? I så fald er forskellen under 1.000 kr.
Dvs. Trådstarter kan betale 2.375 kr. Og få en enormt billig kassekredit som vedkommende kan bruge nu og så længe vedkommende bor i huset.
Ps. Mit indlæg var ment som et indspark og jeg skrev jo netop at det ville være lettest at vurdere med en konkret beregning. I er inde på de relevante detaljer som mangler for at lave den konkrete beregning.
Min pointe er at som bankrådgiver er der også en vigtig opgave som består i at behovsafdække på lidt længere sigt og om de områder der ikke ligger lige til højrebenet. Så kan i mene at;
Ekstra afdrag som ikke bindes og likviditetsbuffer mange år frem er urelevant eller forkert set. I kan også blot lade trådstarter selv vurdere det.Groft vildledende salgsgas fra en banksælger. Ganske symptomatisk for den bund rådne banksælgerstand udelades de skattemæssige konsekvenser bevidst for at overtale kunden til at påtage sig omlægningsomkostninger. Og hvad skal det nytte at aftale en god rente på prioritetslånet? Om få måneder er banken alligevel løbet fra aftalen med henvisning til basel3.
Skam dig General Prier.
Jeg er bankrådgiver; ansat i en bank. jeg skriver herinde fordi jeg gerne vil give alle mulighed for at få gratis relevant og uvildig rådgivning ud fra de vilkår mybanker muliggøre.
Jeg skriver lidt om prioritetslånet her, fordi jeg mener at det er god uvildig rådgivning at nævne et produkt der i en stor del af tilfældene på lidt længere sigt vil være et godt alternativ for trådstarter afhængig af nogle af de ting jeg nævnte tidligere i dag. At trådstarter så ikke gider at spilde sin tid på at læse om produktet er jo klart efter at i alle har svinet mit svar.
Hvis det er en ensidet debat i ønsker, afskåret fra relevante råd, så fint med mig, jeg lukker gerne min profil. Hvis der er andre end GP der ønsker dette så skriv venligst hvorfor og havd der er galt med mine råd. Brug gerne lidt tid på at læs et par indlæg igennem og vurder selv hvem der er mest råden.
Der er jo det galt med dit såkaldte råd i ovennævnte tilfælde, at det ganske enkelt er fejlbehæftet.
1. Du glemte at tage højde for skatteeffekten, altså at gebyret ikke er fradragsberettigede, mens den højere rente på alternativet er fradragsberettiget.
2. Hvis THSV har ret, så er der også fejl i omkostningerne (det har jeg ikke tjekket)
3. På en redningsplanke i forhold til den regnefejl du har lavet taler du så om fleksibilitet, men du forholder dig ikke til om kunden overhovedet har brug for denne (efter min mening) dyrt købte fleksibilitet.
3. Du nægter notorisk at forholde dig til muligheden/risikoen for renteglidning, altså at kunden aftaler en rente med banken og at banken så efterfølgende hæver renten ude af takt med Nationalbankens referencerente. Er det helt hypotetisk? Nej! Uanset om det danske Finanstilsyn går solo på nye kapitaldækningsregler sammen med de øvrige EU-lande introducerer basel Basel-III, så bliver kapitaldækning af usær utrukne kreditter dyrere. Og sker det, stiger renten på de store kassekreditter, som prioritetslånene er udtryk for.
Jeg synes din reaktion ovenfor er direkte barnlig. Hvis du ønsker at være her, så tag det som en mand, at du, i modsætning til det assymmetriske møde mellem banksælger og kunde, i dette forum ikke har en ophøjet status, og rent faktisk bliver modsagt.
Derudover synes jeg altså det ville være klædeligt om du indrømmede, at du rent faktisk har begået en fejl ved ikke at medtage skatteeffekten, og at fejlen er væsentlig i forhold til beslutningen om produktvalg.
Det jeg synes man skal være opmærksom på er, at gevinsten vil en låneomlægning/ændring ofte går tabt eller går 80% til banken eller realkreditinstituttet fordi den hovedstol man påtænker at omlægge er for lille i forhold til omkostningerne eller den procentuelle rentebesparelse ikke er tilstrækkelig til at inddække alle direkte og indirekte omkostninger og samtidig efterlade en gevinst til kunden.
Når salgstalen klinger af, og banksælgeren trækker vejret, så bør kunden altid stille sig selv det kritiske spørgsmål. Har jeg overhovedet brug for produktet, eller kan jeg relativt hurtigt afdrage/nedbringe trækket og derved spare en gebyromkostning?
Der er stor forskel på at blive modsagt og tilsvinet, nok om det.
Bemærk at jeg på intet tidspunkt siger at trådstarter klart skal gøre dette, jeg har ikke nævnt noget om skatten før thsv bringer det på banen nej og jeg indrømmer så at det gør regnestykket mere ugunstigt men bemærk at det er et regnestykke, altså blot et eksempel hvorvidt renterne og gebyrene passer med trådstarters virkelighed ved jeg intet om. Jeg skriver blot at det er ensidet at afvise muligheden. Hvorvidt trådstarter kan forhandle et godt tilbud på plads kan jeg jo ikke svare på. Hvorvidt bankerne sætter renten op på det ene contra det andet produkt ved jeg heller intet om. At du åbenbart tror at renten stiger når Basel-III indføres det er da fint, så nøjes da med at skriv det i stedet for at få det til at lyde som noget jeg har besluttet og kalkulere med skal ramme trådstarter.
Når salgstaler fra GP klinger af så kan I andre jo spørge jer selv vil i helst
A. Have et forum hvor der kun svares ud fra egne holdninger eller?
B Have et forum hvor der gives mere end et svar, således at du som bruger af dette forum selv får muligheden for at vurdere dine behov?GP har taget beslutningen og fint med mig jeg holder hermed pausen indtil nytår, så må vi se om lysten til at deltage vender tilbage.
God jul og godt nytår!
Jammen så god jul og godt nytår til dig banksælger 🙂
Er det denne form for kommunikation du kalder at modsige General Prier?
Du gør alt hvad du kan for at nedgøre ham. Du kommer ikke med agumenter for eller i mod. Det er typisk kommunikation fra nogle typer når de er på nettet og kan gemme sig bag skærmen.
Nu skal du ikke være så skinhellig GP.
Jeg har efterhånden taget dig i ret mange fejl i tidens løb og ikke en eneste gang har du indrømmet en fejl.
Jeg tror egentlig ikke at HJL er bankrådgiver, så ville rådene nok have set lidt anderledes, se f.eks hans eget stillede spørgemsål om kapitalpension for et par dage siden. Det spørgsmål ville en rådgiver aldrig have stillet, da det var så simpelt.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.