Afkast, bolig vs. investering i aktier
-
Indlæg -
Hej,
Er der nogen der har overblik over hvilket afkast i % man gennemsnitligt kan forvente at få på en bolig vs. investering i aktier?
Tak.
Du kan slet ikke forvente noget som helst. Der er så mange ubekendte at det er fuldstændigt håbløst at sætte nogle generelle retningslinier op.
En bolig skal købes fordi man har et boligbehov og ikke fordi man forventer et afkast. En bolig man bor i kan ikke ligesom aktier købes og sælges. Du hænger med andre ord på din investering indtil du flytter.
Én ting er dog sikkert: En bolig er en omkostning og en ganske betydelig af slagsen. Se i stedet på en bolig som en opsparing og ikke en investering. Opsparingen kommer fordi du løbende afdrager på gælden.
Jeg mindes at jeg engang så en sammenlignig, hvor det gennemsnitlige afkast på aktierne var markant højere end afkastet på en bolig.
Og da vi har mulighed for at overtage en lejebolig fremfor vores nuværende andelsbolig, så vil vi gerne regne lidt på hvad der bedst kan betale sig (jvf. lejeboligen koster 2000,- mere om måneden, men tilgengæld sikrer at vi står med 1,2 millioner til investering i aktier el.lign.)
Hvis du kan lægge pengene kontant og kan købe en bolig opført efter 1992, så det sagtens betale sig at købe og leje ud.
Afkast fra bolig og aktier afhænger af mange faktorer, først og fremmest pris. Aktier var højt prissat i 1999 og 2006-7 mens boliger som bekendt var prissat for højt i 2006. Havde man købt Vestas ved kurs 300 eller Danske Bank ved kurs 200 (selv efter et væsentlig prisfald), så kender man resten af historien. Havde man købt bolig på toppen i 2006/07, vil man også have tabt penge.
Begge aktivtyper er en god hedge mod inflation som er enhver opsparings værste fjende.
Aktier skulle gerne give 6-7% før inflation, og 4-5% efter.
Boliger skulle gerne følge inflationen, og eventuelle stigninger/tab afhængig af beliggenhed (f.eks. udkantsdanmark eller Hovedstaden). Herudover afkast fra udlejning.
Globalt har aktier givet et historisk afkast på 9,6 % før skat og inflation, men med store udsving over kortere tidsrum. Udlejning af boliger kan ikke nå det resultat, men udsvingene er mindre. Et stort tab på aktier kan tage mange år før det er indhentet, så tidshorisonten er ikke uvæsentlig.
Tjep,
Du skal tænke på at de 9,7% inkluderer en periode fra starten af 80erne hvor inflationen var tårnhøj. Dette afkast skyldes både dels vækst i indtjeningen i virksomhederne og dels ændring i P/E fra f.eks. 10 til 16. Hvis vi forudsætter at P/E er den samme i dag som om 20 år så bliver aktiernes afkast den årlige vækst i virksomhedens indtjening, cirka 6-7%.
Leocat:
Jeg vil ikke afvise at du har ret, der er ganske rigtigt forhold som inflation der ændrer sig, men kan man få 6-7% afkast er der vel også god grund til at være tilfreds.Det ved jeg så heller ikke om det er sandsynligt, det er svært at opnå det gennemsnitlige afkast på aktier. Gebyrer til mellemmænd tager sin del, hvis man handler på egen hånd er man som regel for uerfaren til at det går godt.
Planen var umiddelbart at investere de 1,2 million i en indeksfund, da vi ikke ved alverden om aktier + vi ikke interesserer os for det.
Når der tages hensyn til skat, gælder det så også at afkastet af aktier er højere end afkastet på en bolig?
(jvf. at afkastet på bolig er skattefrit, mens der skal betales 27-42% skat på aktieindkomst: http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=393181)
Du betaler først skat når du realiserer dine aktiegevinster med mindre du kører med lagerbeskattede indexforeninger, som fx ETF’ere der har betydeligt lavere omkostninger, nogen ned til 0.1%, modsat danske inv.foreninger der har ½-4% i omkostninger pr år.
Men høje omkostninger er ikke nødvendigvis en ulempe, idet nogen inv.foreninger ikke alene har de højeste omkostninger, men samtidigt højest afkast. fx BLS danmark og BLS GLOBAL, der performer – set over flere år – langt bedre end indexforeninger og benchmark. Kvalitet koster!
Og hvis man ikke tror på dette eller kan gennemskue at nogen porteføljemanegers bare ER bedre end andre, så er det en god idé at vælge indexfonde, hvoraf VANGUARD er de billigste med omkostninger ned til 0,1% og iøvrigt blandt en af verdens største udbydere af indexfonde – også målt på indskud.
http://www.blscapital.dk/portefoljer/globale-aktier/afkast-globale-aktier/
http://www.blscapital.dk/portefoljer/danske-aktier/afkast-danske-aktier/Men til det opr. spørgsmål, så stiger aktier 7-8% om året set over mange år. Og bolig omkring inflationen set over mindst en generation, så aktier hvis du vil investere. Tilgengæld er aktiegevinst skattepligtigt, hvilket boligafkast ikke er, men selv efter skat (28-42%) giver aktier mere i afkast.
Det skal lige tilføjes at det er muligt at få en forrentning af afkast fra bolig modsat hvad mange tror.
Hvis man efter alle udgifter kan få overskud fra udlejning på 5% så kan det sagtens matche aktier. 5% afkast + 2% i stigning på ejendommen = 7%. En bolig i byerne bliver kun mere værd pga. befolkningstilvækst og der bliver ikke bygget flere billige andelsboliger og lejeboliger. København vokser med ca 1000 mennesker månedligt som skal have et sted at bo. Ulempen er at det skal være langsigtet pga omkostninger ved køb og salg samt man er afhængig af at kunne finde gode lejere.
Jeg er selv tilhænger af at have en risikospredning indenfor mange aktivklasser som aktier, obligationer, kontanter og ejendomme.
Gevinst ved salg af bolig som kun bruges til udlejning er skattepligtig medmindre man på et tidspunkt selv har boet i den.
“Jeg er selv tilhænger af at have en risikospredning indenfor mange aktivklasser som aktier, obligationer, kontanter og ejendomme."
Og det er jo her filmen knækker for sådan en som vores spørger. Med 1.2 mio. har hun ikke råd til mere end 1 bolig, og dermed ingen risikospredning.
Her er en video der viser hvordan man får mest muligt ud af sin investering i bolig. Ikke sagt at aktier kan stadigvæk være det bedste for dig. Aktier vil jeg sige er for den passive invester.
Link til Youtube http://youtu.be/V-42doy2bpE
For at få et afkast ud af det i forhold til bolig, kræver det en del mere arbejde end ved blot at købe aktier. Over 30 år giver aktier det højeste afkast, men som sagt kun i det tilfælde at du er passiv.
Dit link er fejlbehæftet og du ser fuldstændig bort fra risiko:
Hvis man køber en bolig til 6 mio, og har 1 mio DKK så gearer du din investering 5x. Falder boligpriserne 20% (som i 08/09) så er din investering på 1 mio væk. Tvinger banken dig til at sælge, har du 0 kr tilbage.
Har du aktier for 1 mio DKK, og de falder 20% så har du aktier nu for 800.000 DKK.
Du sammenligner bolig med lån (gearing), med aktier uden lån (gearing).
Har du ikke gået på Copenhagen Business School?
Selvfølgelig medfører et fald på 20% i boligpriserne og boligen kostede 6 mio DKK, at den kun er 4,8 mio værd. Sælger du har du nu en restgæld på 200.000 kr hvor du tidligere havde et plus på 1 mio dkk.
Enig der er risiko. Det er der også ved aktier. Din risiko er 100.000 kr uanset om du vælger aktier eller bolig. Du har ret i dit eksempel med 800.000 hvus ikke….
Hvis du køber en bolig under markedspris vil et fald på 20% ikke betyde det store. Risikoen er langt større at man ikke kan leje den ud. Derfor skal man ikke låne op til loftet, så man har råd til at sælge til den rigtige pris.
Det der er pointen her. Hvis man ikke går til grænserne er risikoen også minimal.
Ja boligen er mere gearet end aktie køb og det er hele pointen. Du kan ikke gear aktier på samme måde. Så hvis du kun udnytter 50% af din maksimale gearing kan du gøre det stadigvæk langt bedre end ved aktier. Lavere belåning vil også stille mindre krav til lejeindtægter og i det hele taget mindre risiko. Risiko slipper man aldrig 100% af med. Man skal selv vurdere hvor meget risiko man vil acceptere og opveje det mod afkastet.
Sidste lille kommentar. Historisk set har ingen tabt penge på en bolig hvis man har holdt på den længere end 10 år.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.