Skat indrivelse og boliglån
-
Indlæg -
Hej kloge hoveder.
Min kæreste og jeg har forelsket os i et hus, der koster 1.595.000 kr. Vi har sparet omkring 90.000 sammen, og vil gerne slå til.
Vores samlede årsindtægt er omkring 800.000 før skat, og vi har en fælles gæld til bil på knap 130.000, som vi afdrager 3600 om måneden på.
Beregningerne fra banken, ift. vores budget siger at vi har knap 21000 i rådighedsbeløb efter huskøbet.
Jeg har derudover noget dum gæld til skat (ca. 48.000). Det er røget til inddrivelse, fordi jeg har lukket øjnene for det. Jeg har lavet en afbetalingsordning på 1000 kr om måneden, og er færdig med at afdrage i 2022.
Umiddelbart synes jeg det hele virker overskueligt, men jeg ville gerne lige have jeres besyv med. Giver skattegælden os problemer ift. realkreditlånet og PI-lånet, og ville det give mening at undersøge med banken om jeg kan få afdraget skattegælden ved at tage et forbrugslån til det?
Hej
Overordnet set så har i en gæld på 180.000 kr. lige nu. Med et hus til 1.6 mio og den udbetaling du giver så vil i have en samlet gæld på 1.7 mio. – eller ca. 2 gange årsindkomsten før skat hvilket ikke er alarmerende. (jeg mener at 3,5-4 gange er max)
Min umiddelbare tanke er at det der er afgørende er (i nævnte rækkefølge)
a) Hvad banken vil være med til
b) De renter der betales for bil og skattegælden – henholdsvis jeres realkredit.Første trin er efter min mening at lægge situationen frem for banken og sikre at de vil være med til at finansiere huset med jeres totale økonomi (dvs. når de kender skattegælden og billånet).
Derefter så er det i min optik et spørgsmål om “gælds- og afdragsoptimering".
Uden at kende jeres situation i detaljer ville min tanke være
a) Skattegælden forrentes (såvidt jeg kan se) med 8% – så den bør være første prioritet at få ud af verden (også fordi at 48.000 kr. er en overskuelig størrelse på en dum gæld)
b) Billånet er lidt anderledes. Her afhænger det af renten – og tanken bag. På den ene side kan man “optimere" rent teknisk og sige “betal den højeste gæld ud". Man kan også vælge at sige at billånet er betaling for bilen – og hvis afdragsprofilen passer med levetiden på bilen (eller sålænge man forventer at have den) så kan man argumentere for at holde billånet.Jeg er mest tilhænger at “optimering" – så mit forslag ville være at tage en snak med banken – og hvis muligt så få et realkredit lån med afdragsfrihed og brug den periode til at få sparket først skattegælden og derefter billånet ud af verden.
Det store spørgsmål er mere hvor risikovillige i er m.h.t. realkreditlånet på 1.5 mio DKK – om i vil gå i fastforrentet (som koster efter skat ca. 5.500 / 2.600 kr.) eller flex (som koster 5000 / 800 kr. efter skat) (jfr. rd.dk i dag)
Og endelig: Husk at tænke på vurderingen af huset. Det er måske sjældent – men en ting er salgsprisen en anden ting er hvad kreditforeningen vurderer huset til. I står i en “dum" situation hvis banken vurderer huset til 1.2 mio DKK, en OK situation hvis banken er enig i de 1.595.000 kr. – og en rigtig god situation hvis banken vurderer huset til 1.7 mio DKK. (det sidste vil være sjældent – men værd at tale med banken om)
Tak for meget udførligt og hjælpsomt svar.
Umiddelbart er vi den type mennesker der går med livrem og seler, så vi har afbetalt at låne til fast rente, og har fået banken til at give en ret fornuftig rente på PI-lånet.
Huset ligger i et ret attraktivt kvarter, så jeg forventer ikke umiddelbart nogle problemer ift. vurderingen og prisen.
Ville afdragsfrihed være at foretrække, over et forbrugslån til ‘omlægning’ fra skattegæld? Billånet tænker jeg ikke er så vigtigt. Vi har prioriteret at betale den hurtigt af (4 år), fordi jeg pendler langt mellem hjem og arbejde.
At det skulle være en rigtig god situation hvis banken vurderer huset til 1.7 mio DKK. (det sidste vil være sjældent – men værd at tale med banken om), er direkte forkert.
Iflg. værdiansættelsesbekendtgørelsen § 4 gælder følgende: Er ejendommen ved ikke-tvangssalg handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbudstidspunktet, kan belåningsværdien ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde opgjort i henhold til lov om formidling af fast ejendom, jf. dog stk. 2.
Personligt ville jeg ikke fæste lid til en rådgiver, som er uvidende om dette forhold.
At det skulle være en rigtig god situation hvis banken vurderer huset til 1.7 mio DKK. (det sidste vil være sjældent – men værd at tale med banken om), er direkte forkert.
Iflg. værdiansættelsesbekendtgørelsen § 4 gælder følgende: Er ejendommen ved ikke-tvangssalg handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbudstidspunktet, kan belåningsværdien ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde opgjort i henhold til lov om formidling af fast ejendom, jf. dog stk. 2.
Personligt ville jeg ikke fæste lid til en rådgiver, som er uvidende om dette forhold.
Desværre endnu et tilfælde hvor der bliver sparet op til 0 i rente mens der er dyr gæld.
Betal skattegælden helt af og spar så op igen. Banken vil næppe synes misligholdt skattegæld er en fordel når I ansøger om yderligere lån.
Og nej: et hus er naturligvis ikke mere værd end dét som det handles til i fri handel. I såfald ville prisen have været højere
THN: Nej, der kan ikke blive tale om et RK-lån på 1,5 mill. i en bolig til 1,595 mill, der må maks. belånes med 80% og resten som banklån, så meget dårlig vejledning der.
De 80% er så 1,276 mill. som kontantværdi og så bliver der et banklån på 229.000 kr (måske lidt mindre hvis der kan overføres 1,5% stempel til RK). Det er her vigtigt at huske omk. til belåningen, som kan beløbe sig over 40.000 kr i alt, hvis der ikke kan overføres stempel fra eksisterende belåning, hvis sælger f.eks. er gældsfri.
Afdragsfrit fastforrentet lån bliver simpelthen for dyrt i adm.bidrag og den højere restgæld i forhold til de relativt beskedne afdrag man sparer i starten.
Billånet skal I blot afdrage som aftalt, men ydelsen er pæn høj, så den spærrer for mere end gældens værdi, men på den 2. side skal I jo nok have en ny bil når lånet er betalt, så rimeligt nok at lade det beløb indgå i budgettet.
Gælden til skat: De 1.000 kr om måneden modsvarer ca. nettoydelsen på 250.000 kr som realkreditlån
Det ville selvfølgelig være ideelt, at du havde afdraget den skattegæld, men nu er den der og I vil altså spare en del på at undgå tillæg i adm.bidrag på ca. 1,3 mill. på over 0,3% ved det afdragsfri lån.
Så hvis jeres bankgæld kan være til omkring 5% i rente vil I spare ganske mange penge ved at afdrage på begge lån sideløbende.
Umiddelbart er ydelsen på 7.000 kr brutto om måneden, men I kan med fordel hæve til 8.400 kr, så banklånet afdrages på 10 år.
I vil samlet få ca. 1.000 kr mere udbetalt om måneden pga. gælden i huset, men herfra skal så trækkes husets ejd.værdiskat, som måske er op mod samme beløb.
Husk også at afsætte penge til løbende vedligehold.
Jeres indkomst er fin, men din historik med skattegælden er et voldsomt minus.Selv hvis renten er 8% på skattegælden er det kun omkring de 10.000 kr i renter på 48.000 kr, men så tager det 58 måneder at afdrage, hvilket ikke helt passer med oplysningen om at der er færdigafdraget i 2018.
Realtivt beskedent beløb at lave krumspring for, når der allerede er en fornuftig aftale på plads for at afdrage skattegælden.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.