Omlægning af lån fra 4%

Hvorfor skulle man kun afhænde 4% lånet hvis man har planer om at flytte? Jeg synes da det vil være mere fornuftigt at beholde lånet hvis man alligevel skal flytte inden for en overskuelig tid, da man ellers “bare" smider penge ud til ekstra låneomkostninger.

Jeg har på fornemmelsen mange har en urealistisk forventning om hvor langt renterne skal i de nærmeste år.

Lige et par faktuelle informationer om den nuværende rente og udviklingen i det fremtidige renteniveau.

1. Der er en tæt kobling mellem tre faktorer: Renten, inflationen og aktivitetsniveauet i samfundet.

2. I historisk sammenhæng er den nuværende rente på 6-7% på et fastforrentet lån og 5,4% på et flekslån ikke højt. Det er normalt, og måske endda i den lave ende af normalen. Den nuværende rente er derfor ikke unaturlig høj.

3. Om renten kommer ned igen afhænger af om den europæiske centralbank får held til at inddæmme inflationen, eller om de lader sig presse kræfter som Sarkozy og andre til at opgive inflationsmålet på 2%. Personligt tror jeg på inflaitonen aftager sidst på efteråret og i foråret 2009, således at vi der får et mindre rentefald.

4. I perioden 2002 – 2006 var flexrenten “unormalt" og “uholdbar" lav. Realrenten i samfundet var i lange perioder negativ. Det skydes dybest set at både ECB og FED pumpede penge ud ovenpå IT-boblen og 9/11. Dette kan og vil man ikke gentage, grundet risikoen for “stagflation".

5. Det samtidig også den unormalt lave rente i perioden 02-06, som nu er skyld i den nuværende boligkrise, hvor boligpriserne på landsplan skal falde 10-20% før der igen er ligevægt på boligmarkedet (kilde: handelsbanken).

6. Det er vanskeligt at spå om hvad der på lang sigt er et “normalt renteniveau", men jeg vil vurdere, at givet ECB når i mål, så vil en langtidsholdbar 1-årig flexrente ligge på ca. 4,5% og en rente på fastforrentede lån der ligger et sted mellem 5 og 6%. Det er det niveau, der er realistisk at komme ned på. Jeg anser det for MEGET USANDSYNLIGT, at 4% obligationen åbner indenfor de næste 10 år.

6. Af ovenstående grunde er det, hvis man planlægger at blive boende i sit hus, dumt at omlægge sit 4% lån til et 6% lån, fordi man trods nedbringelsen af hovedstolen her og nu, samlet set kommer til at betale mere over hele ejertiden. Det er usandsynligt, at der indenfor de næste 10 år kommer en situation, hvor man igen kan nedkonvertere fra 6% til 4% (man skal jo konvertere over 2 rentetrin, for at få noget ud af det). At tage 7% lånet til kurs 99, er også yderst spekulativt. Hvorlænge skal man sidde til næsten dobbelt rente, før konverteringsvinduet åbner. 2,3,5 eller 10 år? Denne løsning kan også hurtigt vise sig at blive dyr.

Man spurgte en masse professionenelle bankfolk, som til dagligt rådgiver folk om at de skal omkonvertere 4% lån, hvad de selv gør med deres lån. Her viste det sig, at langt de fleste faktisk når det gælder deres egen privatøkonomi, beholder 4%-lånet. Det gælder eksempelvis Danske Banks Cheføkonom, Steen Bocian. Man kan så tænke sig til hvorfor de rådgiver folk til et, og gør det stik modsatte med deres egen privatøkonomi. Svaret er – banken tjener penge på at holde konverteringsmøllen kørende. Det gør private ikke!

Hej

Jeg vil spørge om din vurdering stadig holder stik.

Jeg har også et 4% og overvejer at omlægge til 6%.

I dag ligger kursen lige omkring de 100. Jeg kan dermed flå ca 100.000 af restgælden.
Men – vi har ikke planer om at flytte, men vil gerne udnytte vores 1. sal her i foråret.

Hvis restgælden kom ned, og renten falder, kunne vi få betalt en del af ombygningen ad den vej og fortsat betale hvad vi gør i dag.

Tror I at renten kommer længere ned ?, og hvad skal man vælge?