5% eller 7% fastforrentet lån
-
Indlæg -
Hej alle
Hmm en tanke jeg har gået med et stykke tid – og jeg kan simpelthen ikke beslutte mig for om det er en god idé eller ej…
Jeg skylder i dag kr. 2.350.500 på et 5% fastforrentet lån og overvejer at lægge om til et 7% fastforrentet lån..
– Dette skyldes at jeg ovevejer at hive ca. kr. 130.000 ud af huset. Huset er vurderet til 2.900.000 så det passer lige med at jeg kan få de 130.000 ud og stadig holde mig til at låne 80% af ejendomsvurderingen (Jeg ved godt 7’eren ikke er åben lige i dette øjeblik)..
Hvis jeg lægger om til en 7’er, stiger jeg ca. 1.100 i nettohusleje – og det er som fint nok… Men jeg kan ikke rigtigt finde ud af om det er dumt…
Hvis jeg nu lægger om til 7’eren og renten falder igen så jeg kan lægge om til en 5’er – kan jeg så i det hele taget lægge om til en 5’er?? For så kommer jeg jo til at skylde mere end de 80% i ejendommen!! (med mindre selvfølgelig ejendommen stiger yderligere – og dét tror jeg ikke ligefrem – nærmere modsat)
Hvad synes I???
Jeg vil mene det er dumt af flere årsager.
1. Den finansielle krise ser ud til at trække i langdrag, og der kan gå adskillige år, måske op til 10 år, før der opstår en nedkonverteringsmulighed igen. I al den tid hænger du så på en rente til 7%.
2. Huspriserne er fortsat markant overvurderede. Der er udsigt til at huspriserne på landsplan falder 10%, måske endda op til 20%, jf. en analyse fra Handelsbanken. Ved den manøvre du påtænker at gennemføre, vil du herefter være teknisk insolvent, og slet ikke have råd til at nedkonvertere selv om den mulighed skulle vise sig.
3. Jeg forventer der vil gå mindst 5 år, sikkert mere, før huspriserne har indhentet rekord-niveauet fra 2. kvartal 2007.
4. I visse områder af landet (læs nordsjælland) kommer parcelhuspriserne formentlig til at falde mere end 20%.
Alt i alt:
Noget af din friværdi er “illusionsværdi", som kan forsvinde ret hurtigt. Lad være med at belåne værdier det måske ender med at vise sig du slet ikke har!
Hehe – jeg er faktisk (næsten) kommet til samme konklusion… Og bor netop i Nordsjælland…..
Mange tak for din hjælp – det var rart at få samme svar som jeg næsten selv var kommet frem til…
Hejsa
Bemærk at kursen på 7% obligationen er meget høj i forhold til kurserne på 4-5-6 % obligationer, hvilket kan ses når man sammenligner den effektive rente efter skat (incl. kursrtab).
Hvis jeg sad med 5% obl. i det nuværende marked ville jeg ikke konvertere, så skal kursen på 5% længere ned.Prøv f.eks at sammenligne med kursen på 20 år 5% og se det kursfald du kan forvente, og regn på ydelserne ved samme lånebeløb over 5 år, så har du faktisk allerede tabt penge ved at konvertere til 7%.
Kun hvis renten falder drastisk indenfor 3 år er det en god forrentning at konvertere sit ydelsese-billige 5% lån.
Glæd dig istedet for den kursgevinst du kan opnå ved et evt. salg, da det delvis beskytter din hus-investering.PS. Ved en Realkredit-vurdering kan du formentlig låne endnu mere, da deres vurdering nok er højere end den offentlige.
Du kan ALTID lave omlægning uden provenu og uden vurdering!
Jeg er modsat de andre tilhænger af at konvertere. Set over en historisk periode har det været en god ide.
Der skal gå cirka 8-10 år førend det ikke er en god ide.Jeg vil lige lade dette komme til bordet:
Sådan som realkreditsystemet er så åbner det op for muligheden for konvertering – samtlige økonomer mener at konvertering er en god ide – men det hele kommer an på personens private økonomi og forhold.
Selvfølgelig skal man ikke konvertere hvis ikke det forventes at renten nogensinde kommer til at falde igen – men mon ikke den gør det over de næste 10 år – dit gæt er ligeså godt som mit (general ;o) )
tillæg:
Du kunne jo også vælge at lægge om til et andet lån end lige 7%.
Realiteten er, at de seneste offentlige vureringer er så høje, at de faktiske salgspriser ligger en smule under den offentlige vurdering.
Jeg tror efterhånden det er tilfældet med Nordsjælland.
Ja, men man spurgte til denne 7% konvertering.
Og den højere nettohusleje spiser hurtigt kursforskellen og konverteringsomk.
Mange anbefaler den skrå konvertering til Flekslån istedet, men hvis renten stiger yderligere er det en dårlig forrentning.
Hvor står der at der er tale om off. vurdering? Du kan ikke låne udfra off. vurdering
Thsv, han spørger både til konvertering og til om det i det hele taget er en god ide at låne ekstra i boligen. Derfor mit svar!
Forøvrigt er jeg helt enig i, at hvis man endelig skal konvertere, så bør man nok, som tingene står, konvertere til et flekslån med refinansieringsfrekvens mellem 1 og 3 år.
Den offentlige vurdering er den samme som ejendomsmæglerens vurdering – nemlig kr. 2.900.000
Jeg har lagt om 2 gange før – netop for at få kursgevinsten
Og hvorfor skulle det så ikke være en god ide denne gang – du kender jo til det ;o)
Husk – man kan ikke bruge den offentlige vurdering til noget som helst (andet end at skulle betale skat) ;o)
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.