ang. huslejekontrakt
-
Indlæg -
Hej allesammen!
For at gøre det kort, kan jeg fortælle at jeg havde udlejet mit hus ud i et år, men lejerne har allerede efter 3 måneder opsagt lejekontrakten. Men da der står i lejekontrakten, at opsigelsen skal ske med 3 måneders varsel, skal lejerne betale de næste 3 måneder frem. Dette er ikke sket, så jeg har skrevet 2 rykkere til dem! ( desuden havde de ikke betalt fuld depositum på den krævede dag!).Jeg skrev i rykkeren at de skulle betale ifølge diverse paragraffer, og aflevere husnøglen inden jeg kunne betale dem deres depositum(indskud) tilbage og hvis at de ikke betalte ville der blive nogle økonomiske konsekvenser. Vedkommende har så meldt mig til politiet for at sende trusler!?
Jeg har talt med fogedsretten og det var dem der anbefaldede mig til at skrive en rykker til dem, så forstår ikke hvad jeg har gjort forkert ?
Derudover har jeg så til sidst fået husnøglerne som vedkommende havde lagt under gulvmåtten, og da jeg så tjekkede huset igennem var der ødelagt en del ting( tapet, væggene og gulvet var fuldstændig beskidt og ødelagt). Så nu overvejer jeg at få lavet det hele og så sende lejerne alle omkostningerne som de skal betale. Men problemet er at hvis de står i ribers så kan jeg komme til at vente i 20 år før jeg får mine penge udbetalt. Er der nogen der kan komme med nogle forslag til hvad jeg kan gøre? har tænkt på om man kunne tjekke om vedkommende stod i ribers ? er der nogen der ved noget om det?
jeg håber virkelig der er nogen der vil svare mig 🙁
på forhånd tak.
Tja, hvis du har fået et depositum, så kan du jo æde af det. I modsat fald er der vist ikke andet at sige, end at du har kvajet dig. Lidt hårdt ordvalg måske, men i så fald: været upåpasselig. Du kan ikke gøre en skid. Det danske fogedretssystem er indrettet sådan, at det primært tilgodeser skyldneren. Du får aldrig en krone; glem det og kom videre.
Om du overhovedet blive tilkendt erstatning for det ødelagte (hvadend de kan betale eller ej) afhænger selvsagt også af, om du kan dokumentere, hvilken stand huset var i ved indflytning og ved udflytning, ligesom det afhænger af, hvad der er aftalt omkring hvilken stand huset skulle være i ved fraflytning.
I øvrigt kan du jo ikke blot gå i fogedretten, hvis de faktisk skulle have penge. Du skal først have et såkaldt fundament, hvilket vil sige en dom fra boligretten eller byretten. Det er en tung mølle at sætte i sving; specielt fordi, at selvom du skulle vinde sagen, så skal du derefter starte en fogedsag mod de dømte, og da vil det formentlig – som du selv er inde på – vise sig, at de ikke kan betale i overensstemmelse med dommen. Altså: glem det og kom oplevelsen ned i din goodie-bag med erfaringer.
OK, mine indlæg var måske ikke så konstruktive ved nærmere eftertanke 🙂
Hvis du har et depositum, så må du opgøre skaderne og trække dem i depositumet. Herefter er det op til lejerne at starte en sag, hvis de føler, at det er uberettiget.
Hvis du ikke har et depositum: Det første du skal gøre er selvsagt at kontakte lejerne og se, om de kan anerkende dinne krav, og om de er indstillet på en ordning.
Hvis de ikke kan det, så skal du vurdere, hvad dine chancer er for at kræve pengene ind ad rettens vej.
Blev der lavet en indflytningsrapport, evt. suppleret med fotos? I så fald kan du tage fotos nu, og du kan således dokumentere skaderne. Fremgår det af lejekontrakten, at huset skal fraflyttes i samme stand? (evt. med undtagelse af alm. slid og ælde; og decideret hærværk over kun tre måneder er jo ikke slid og ælde).
Hvis du ikke kan dokumentere stand ved indflytning, så dør sagen dér, for så kan du ikke bevise noget. (undtagelsesvis kan du dokumentere tidl. stand på anden vis, fx. via dine egne privatfotos, men det er bestemt ikke sikkert, at sådant bevis vil blive langt til grund.)
Hvis du KAN dokumentere standen ved indflytning, så må du vurdere, hvad du tror dine chancer er for at få pengene ad rettens vej, og om du synes det er besværet værd. Du skal huske på, at du først skal via byretten/boligretten, hvorefter du skal via fogedretten. I byretten/boligretten har du den procesrisiko, at du taber sagen – afhængigt af beviser og aftalegrundlaget. I så fald skal du både betale udgifter til din egen advokat og til modpartens, ligesom du skal betale retsafgift.
Hvis du vinder, har du stadig lagt ud for retsafgiften, ligesom du skal betale din egen advokat, indtil dømte betaler. Du er i øvrigt langt fra sikker på at få tilkendt alle de omkostninger, som du har til egen advokat. Det er nærmere reglen, at de tilkendte omkostninger kun dækker en mindre del af dit eget advokatsalær.
Dernæst skal du i fogedretten (forudsat at de ikke betaler i overenstemmelse med dommen). Hvis de dømte ingen penge har og intet har af værdi (ud over det såkaldte trangsbenefisium; læs om det andetsteds), så kan du jo ikke rive håret af en skaldet, uanset om du har retten på din side. Urimeligt & paradoksalt nok er det sådan i DK, at selvom de dømte har en fyrstelig hyre hver måned, så kan de blot sørge for at hæve pengene hver en første og komme dem i madrassen. Der kan ikke foretages lønindeholdelse for private krav i DK; meget urimeligt men ikke desto mindre. (Har selv været så uheldig/letsindig, at jeg har krav mod dårlige betalere for knap en mio., som jeg kan se i vejviseren efter.)
Hvis de HAR værdier men nægter at betale, så kører det tunge fogedsystem med udlæg og udkørende fogedforretning. Skyldner har typsik rig lejlighed til at bortskaffe alt af værdi.
Altså: Hvis du overhovedet skal bruge mere krudt på sagen, så er det en forudsætning:
1) At du kan dokumentere standen ved ind- og udflytning.
2) At det er aftalt, at huset skal afleveres i den-og-den stand.
3) At du anser det for overvejende sandsynligt, at de har værdier af en eller anden art (ud over trangsbeneficiet. (Hvis de står i RKI er det næppe tilfældet.)Selv hvis disse forudsætninger er opfyldt, skal du vurdere, om du mener, at det er besværet værd.
Heraf kan man slutte at udlejning af huse og lejligheder absolut ikke er for amatører og sarte sjæle.
Man skal være særdeles godt inde i lejeloven for ikke løbende at begå fejl under en evt. retssag.
Der blev skrevet at udgifterne til advokat kan blive større end hvad retten bedømmer sagsomkostninger m.v. til. Hvis du antager en retshjæpsadvokat, så vil det ikke ske, da han kun må tage det retten tilkender.
Nu håber jeg ikke at skaderne på huset er så voldsomme, at hele huset må rives ned. Hvis der tale om fugtskader m.v., så er dette ofte tilfældet.
Hvis huset skal genudlejes, så har du også pligt til straks at forsøge at finde en ny lejer, således at tabet for den gamle lejer begrænses. Og da det er nemt at finde en ny i disse dage, så er du jo ikke berettiget til at kræve at fraflytterne skal betale 3 mdr. leje.
Hvad har politiet egentlig sagt til sagen lille Lisa? Eller har du ikke mere at sige om sagen. De foretager sig givetvis ikke noget, men hvis du har truet dem med bål og brand udover hvad lovgivningen tilsiger, så kan du riskere en bøde.
“Hvis du antager en retshjæpsadvokat"
Sager vedr. fast ejendom / lejesager omfattes ind i mellem ikke af retshjælpsforsikring. Tjek din evt. indboforsikring.
“Nu håber jeg ikke at skaderne på huset er så voldsomme, at hele huset må rives ned. Hvis der tale om fugtskader m.v., så er dette ofte tilfældet"
Du skriver hun da vist ikke noget, der peger imod 🙂
“men hvis du har truet dem med bål og brand udover hvad lovgivningen tilsiger, så kan du riskere en bøde"
Hun skriver, at hun har truet med, at der kunne blive økonomiske konsekvenser. Det er jo helt legitimt – hvis vi ikke taler dummebøder 🙂 – hvorfor politiet (såfremt de rent faktisk har anmeldt det, hvilket jeg næppe kan forestille mig) selvsagt har afvist anmeldelsen.
Kære DocDoom!
Nu er der jo faktisk ingen der ved hvad der er sket i Lisas virelige verden, da spørgsmålet på migvirker noget vidtløftigt uden egentlige facts. Men når lejer føler sig truet af Lisa, så er der jo nok noget om snakken. Der går som bekendt sjældent røg af en brand………… Og når både gulve og vægge er ødelagt, så er det bestemt ikke sjovt at være udlejer – har også kun skrevet at jeg håber at det værst tænkelig ikke er sket.
Det eneste Lisa i sin lange beskrivelse spørger om er egentlig er “har tænkt på man kunne finde ud af om vedkommende stod i ribers?" Og man må formode at hun går ud fra at såfremt han ikke er registret der, så er en god betaler.
Såvidt jeg ved kan kun personer der har tegnet abo på deres tjenester få adgang til deres registre, hvilket vel er logisk nok.Endvidere skriver du “det danske fogedsystem er indrettet sådan, at det primært tilgodeser skyldneren". Jeg er sikker på at mange skylnere vil hævde, at systemet er indrettet så det alene tilgodeser kreditor eller udlejer, hvis det drejer sig om udlejning af bolig.
Endelig bemærker Lisa, at fogedretten har anbefalet hende at sende en rykker, jeg tror ikke at retten anbefaler noget som helst, da den ikke har nogen rådgivningpligt overhovedet. Hvis det er tilfældet, så har den jo i dette tilfælde mere eller mindre næsten tilgodeset kreditor, og du har lige skrevet at det danske system er indrettet, så det primært tilgodeser skyldneren.
Skal vi lade sagen dø her, Lisa hører vi ikke mere fra, måske hun allerede er faldet fra eller ved at istandsætte villaen til næste lejer.
Har lige siddet og læst denne tråd, det er jo utroligt hvad der foregår på lejemarkedet. Har selv været rigtig uheldig som udlejer, og over 2 omgange haft lejere som i den grad har skabt problemer.
Jeg søgte advokat men det er min erfaring at rigtig mange advokater tager lejerets-sager uden på nogen måde at have kompetencerne til det. Jeg endte med at få hjælp til at løse mit udlejningsproblem hos SAPU.dk (www.sapu.dk), som er en rigtig fed side hvis man er udlejer.
Det er først og fremmest meget billigere end advokat, og de har mange medlemmer som tidligere har stillet et hav af spørgsmål som SAPU.dk har besvaret – som medlem kan man i ro og mag læse de spørgsmål igennem som man sikkert selv sidder med.
SAPU.dk laver også lejekontrakter billigt – ville ønske jeg havde fundet dem fra dag 1 jeg startede med udlejning!
John
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.