Omkostninger ved omlægning af realkreditlån
-
Indlæg -
Hej alle,
Vi har et 6%/2038 fastforrentet obligationslån på 1.8 mill. i Totalkredit.
Vi ønsker at lægge om til flekslån, 1 års refinansiering, afdragsfrit.
Spørgsmålet er, hvilke omkostninger som man med rimelighed skal betale herfor. Vi har fået følgende tilbud:
BoligXlån X1 DKK til kurs 102,06 1.812.000
Lånesagsgebyr 3.000
Kurtage 2.718
Tinglysningsafgift til staten (procentdel) 100
Tinglysningsafgift til staten (fast del) 1.400
Anslået garantiprovision 5.000
Tingbogsattest 175
Omkostninger i alt 12.393Indfrielse af Totalkredit Obligationslån til kurs 100,0000 (Pari-opsigelse)
Kursværdi af restgæld pr. indfrielsesdato 1.764.907
Udgifter i opsigelsesperioden Totalkredit – Obligationslån frem til
31.12.2009 33.798
Indfrielsesgebyr Totalkredit-lån 750
Omkostninger ved indfrielse af lån i alt 34.548
Indfrielsesbeløb før skat 1.799.455
Indfrielsesbeløb efter skat 1.788.915
Beløb til udbetaling 152Spørgsmål:
1) Hvis man ikke forhøjer det resterende lånebeløb på lånet, kan man så slippe for tinglysningsafgiften?2) I forhold til “Anslået garantiprovision 5.000" så har jeg spurgt min bank, hvad det dækker. Svaret er (citeret ordret):
“Det konkrete tal har jeg ikke mulighed for at beregne, idet det er afhængig af tinglysning, ekspeditionstid mv. Banken skal indestå overfor kreditforeningen at skødet kan lyses uden anmærkning – og tinglysning er desværre lidt omsonst i øjeblikket med det nye “digital tinglysning"."Jeg fatter ikke, hvad de skal have deres penge for her. Er der nogen, som kan forklare det bedre end bankmanden (det er tinglysningens skyld…) og er det rimeligt?
3) Hvis jeg omlægger lånet, så det nye lån kan være indenfor den eksisterende restgæld, hvor mange af bankens gebyrer bør så reduceres / forsvinde?
4) Kan jeg skifte til et andet realkreditinstitut uden at skulle betale ny tinglysningsafgift?
Mange tak for hjælpen,
Mvh Peter
Min mening er generelt, at man skal vælge det lån man finder rigtigst fra staten og fastholde lånet frem til udløb.
Man kan konvertere sig fattig. Omkostningerne er enorme.
Jeg ved godt det ikke er god latin indenfor pengeinstitutsektoren, men jeg vil alligevel sige det. Fastforrentede lån skal man kun ned- eller opkonvertere over to rentepoint. Eksempelvis fra 6% til 4%.
Hvis du nu omlægger til flekslån, så skal det være fordi du ønsker at ligge i flekslån rensten af ejertiden, dvs. også når flexrenten begynder at stige.
Hej,
Vi ønsker at ligge i flekslån indtil den 30 årige lange rente bliver ca. 4%. Hvis ikke det sker, er vi indstillet på at blive i kort flex.
Mvh Peter.
Hej
Omkostningerne ser ok ud.
Eneste undtagelse er garantiprovisionen.
Garantien der stilles er overfor kreditforeningen med garantien indestår banken for at pantebrevet bliver tinglyst uden anmærkninger.Du kan altså spare omkostningen ved at bede om at få indfriet det nuværende lån når det nye lån kan udbetales – efter pantebrevet er tinglyst.
Eller
Du kan vælge en bank der ikke opkræver denne garantiprovision – fx. Danske Bank.
mvh
Onkel
betyder det så, at jeg i en periode kommer til at betale renter på to lån, eller er det blot et spørgsmål om få dage?
Er det en reel mulighed at skifte realkreditinstitut?
Altså: Kan man ifm. en konvertering godt skifte institut uden at der løber en masse ekstra omkostninger på af den årsag?
Hej
1) Man skal blot sikre at lån indfries og udbetales samme dag – det er helt normalt.
2) En konvetering er et perfekt tidspunkt til at skifte kreditforening, der er ingen forskel i omkostningerne. Husk at fortæl din nye kreditforening hvis du har betalt dine ydelser til tiden de sidste 2 år – det plejer at give 50 % rabat på lånesagsgebyret.
Onkel
Renten begynder snart at stige.
Det er så godt som sikkert at 4% fast aldrig når at åbne i en fornuftig kurs.
Mit bedste gæt er, at flexrenten inden for 3-4 år vil komme op i et niveau, der tangerer jeres nuværende fastforrentede lån.
Stadigvæk er flekslånet dog formentlig billigst på lang sigt, men I skal være indstillede på at forblive i flex resten af lånets løbetid.
4% lånet tror jeg ikke åbner de næste 10 år.
Efter mere debat med banken:
1) De siger, at de ikke kan indfri lånet på samme dag som det nye kommer til udbetaling. De har givet mig følgende tilbud:
“Du kan slippe med at betale garantiprovision i 4 uger. Satsen er 2,5% af lånebeløbet. “.2) De har skruet lånesagsgebyret ned til 1000 kr., da jeg er kernekunde.
Nogle holdninger til 1)? Kan det være rigtigt, at de ikke kan indfri på samme dag, som det nye lån vil komme til udbetaling?
Takker!
Jeg kan ikke komme i tænke om en grund til at det ikke skulle kunne lade sig gøre. Det ville jeg nok spørge ind til.
Onkel
Mit gæt er osse svagt stigende F1-rente de kommende 3 år, den lange rente vil nok falde lidt i 2010, og så stige til 6% i 2012.
Flekslånet vil sikkert være billigst, men der kan jo opnås en konverteringsgevinst på 5% lånet, når den lange rente stiger.
Min vurdering er dog, at F1-lånet over de kommende 3 år vil være billigste lånemulighed.
Specielt den lave forventede rente for 2010 er tillokkende.4% 30 år er åben i kurs lidt over 92 hos BRF!
Haha … sikke I dog kunne spå om renten tilbage i 2009. Hvad kan man lære af det? … Ingen kan bilde sig ind at kunne sige noget fornuftigt om rentens udvikling.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.