Salg af lejlighed
-
Indlæg -
Jeg har en lejlighed som er vurderet til 1.500.000, ejendomsvurderingen dog 1.200.000.
Jeg skylder over 2.000.000 væk. Der er Nordea kredit lån og pantebreve for 1.700.000 i lejligheden.
Kan jeg sælge lejligheden til min far for 1.200.000 -15% i henhold til lovgivningen, hvis nordea acceptere dette bud? Jeg er indstillet på at jeg ikke længere vil betale mine kreditorer, og ej heller nordea kredit efter et salg.Er det at handle i ond tro rent juridisk hvis den bliver solgt til min far med nordeas accept?
Mit eget svar er nej.
Ejendomsmæglerens svar er nej.
Advokaten var i tvivl.Hvad er i?
Jeg forstår ikke – at din far kan købe lejligheden for 1,2 mill – når der er tinglyst lån for 1,7mill. kr.
Jeg skal sælge lejligheden uanset hvad. Hvis banken ikke går med til det jeg tilbyder så er alternativet at de overtager lejligheden hvilket de nok ikke er interesseret i. Restgælden vil formentlig blive omlagt til nyt lån.
Ifølge lovgivningen kan nær famillie handle ejendom til -15 % af ejendomsvurderingen.
Hvis markedsværdien lige nu er 1,5 mio. for den lejlighed, så er der 0% chance for Nordea accepterer et salg til 1,2 mio.
Så vil Nordea meget hellere lade lejligheden gå på tvangsauktion, og hvor de så formentlig selv køber lejligheden op til 800.000.
Dermed kan de fortsat gøre gældende, at du skylder dem 1,2 mio.
Derfor kan du UNDER INGEN OMSTÆNDIGHEDER sælge lejligheden til mindre end markedsværdien!
Hvad skulle Nordea få ud af at købe den op til 800.000?
Jo lavere pris Nordea køber til, desto flere penge skylder I dem. Og jo flere penge I skylder dem, desto bedre en gældssaneringsordning kan Nordea opnå, hvis I på et eller andet tidspunkt må søge en sådan løsning.
Det har også betydning, hvis jeres økonomi af den ene eller anden grund skulle blive bedre i fremtiden. Det har en betydning, når Nordea om 3, 5, 10, 15 og 20 år kommer igen og igen for at se om jeres økonomiske situation er blevet bedre.
De vil minde jeg løbende om gælden, således jeres gæld ADLRIG forældes efter forældelsesloven.
Det fleste kommer rent faktisk til at betale store dele af gælden tilbage på et eller andet tidspunkt.
Jeg kan ikke se, at Nordea får nok sikkerhed, hvis de skal yde dig et forbrugslån på 680.000 kr!
Så vil de hellere på tvangsauktion, og stavnsbinde dig til tabet på de 900.000 kr, som de kan vende tilbage med.
Du har købt lejligheden og belånt den, kommer det bag på dig, at Nordea vil have sine penge igen?
Du blev godkendt til købet, da du optog det store lån?!
Kan du ikke betale ydelserne ved lejligheden?
I teorien kan du sælge lejligheden for hvad som helst, hvis Nordea siger god for det. Men som folk allerede har skrevet, kan det godt være at Nordea ikke synes, at det er en særlig fantastisk ide, at de kun får 50 % af din gæld her og nu.
Hvis Nordea sagde god for en sådan aftale, ville du skrive under på en ny låneaftale med restgælden eller et mindre beløb. OG DET ER ULOVLIGT AT STIFTE GÆLD UDEN AT HAVE TIL HENSIGT AT BETALE FOR DEN.
Nu ved jeg selvfølgelig ikke om lejligheden har været sat til salg længe, men hvorfor prøver du ikke at minimere tabet bare en smule. På lang sigt kan det kun gøre din situation meget bedre. Hvis du melder dig ud af samarbejdet med Nordea, så er de nok heller ikke lige så behjælpelige med reduktion af din gæld.
Jeg glemte lige at tilføje, at du formentlig ALDRIG OPNÅR GÆLDSANERING, hvis du udfører dine planer. Loven tilgodeser ikke spekulanter/ond tro.
Teknisk set stifter jeg jo ikke ny gæld på denne måde, og derfor mener jeg ikke det er ulovligt. Jeg optager ikke yderligere lån.
Jeg kan ikke betale ydelserne, så det er enten et salg eller en tvangsauktion.
Jeg har også andre kreditorer jeg er stoppet med at betale, og den første vil sende brev til fogedretten d. 26.12.09.
Teknisk set stifter du jo ekstra gæld ved at sælge 480.000 under markedsprisen!
Nordea er klart bedre stillet ved at modtage nettoprovenuet ved et salg til 1,5 mill.
Om det er ulovligt kan jeg ikke gennemskue, men ond tro, det er det.Salget til off.vurdering minus 15% kan du kun gennemføre, hvis du svarer alle panthavere i lejligheden al deres gæld!
Glem derfor et salg til et familiemedlem.Jeg vil tro, at du efter en tvangsauktion på huset kan opnå gældssanering, da du ikke med en normal indkomst er i stand til at få afdraget din gæld.
Her er hvad du skal gøre:
1) lav en uopsigelig lejekontrakt med 3. mand (som du naturligvis kender og stoler på), lejen skal være så lav så muligt. Hør lejernes landsorganisation. Svinger fra kr. 400 – 1.000 pr. kvm. pr. år.
2) Stop med at betale dine kreditorer.
3) Lejligheden vil sikkert komme på tvang i løbet af 6-9 måneder, afhængig af nuværende restancer.
4) Grundet den uopsigelige lejekontrakt vil lejligheden blive handlet for væsentlig under markedslejen og væsentligt under hvad den ellers ville kunne indbringe på tvangsauktion.
4a) Den vil typisk indbringe 70 pct. af markedsværdien i fri handel
4b) Som tommelfingerregel vil lejligheden med uopsigelig lejekontrakt kun indbringe 20 gange den årlige leje. F.eks; kr. 500 * 60 kvm * faktor 20 = kr. 300.000
5) Dine kreditorer kan nu kigge i vejviseren efter tkr. 2.000 – tkr. 300 = tkr. 1.700.
6) Din far køber naturligvis lejligheden på tvangsauktionen.
7) Din lejer opsiger lejeaftalen.
8) Din far flytter ind i lejligheden (eventuelt proforma) så han ikke er skattepligtig af en senere gevinst ved salg.
9) Din far sælger lejligheden med provenu f.eks. på tkr. 700.
10) Din far giver dig tkr. 600 og beholder selv tkr. 100 for “ulejligheden".
10a) lånet på de tkr. 600 tilbagebetaler du med skattefrie gaver (hør din advokat for detaljer)
11) Der er nu gået ét år – dine kreditorer er meget opsatte på at indgå akkordordninger. Det vil sige at de stryger gælden med at få (tkr. 600 / tkr. 1700) = 35 pct af deres penge.
12) YOUR BACK IN BUSINESS – god fornøjelse.Og så ville jeg holde mig “gode venner" med mine kreditorer mens dette står på. Massere af løfter om at du virkelig gerne vil betale pengene tilbage, men du desværre er på bistandshjælp i øjeblikket. Du kan eventuelt betale et LATTERLIGT lavt beløb til dem alle – og husk nu at love love love at du meget gerne vil betale.
Husk at afstemme med din advokat.
Håber at dette gav dig lidt inspiration.
God fornøjelse!
Husk at give os opdatering på forløbet.
Det forslag du kommer med der, er en direkte opfordring til skyldnersvig.
Skyldnersvig er ulovligt, lige som det er ulovligt at opfordre til skyldnersvig.
Hvis nogen skulle få den ide at anmelde dit indlæg til politiet, er det min klare formodning, at du vil blive dømt efter straffeloven.
Ja, og punkt 8 er opfordring til skattefusk.
Ikke at SKAT er så dumme. Det kræver desuden, at faren flytter ud af sin bolig og det øjeblik han flytter tilbage efter (den klassiske “skilsmisse") slår det ud i systemerne.
Bevisbyrden påhviler faderen for at lejligheden har tjent til hans bolig og der er også tale om en skærpet bevisbyrde.
Det lyder mest af alt som en “rigtig god fidus" opstået over fire-fem Carlsberg på den lokale. I virkeligheden ender det med skattesmæk og i værste fald politianmeldelse.
Så lad være.
Kan vi få en opfølgning, på den spændende historie?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.