Ny bolig – er det smart at udleje den gamle ?
-
Indlæg -
Vi står i flg. situation: Vi ejer en ejerlejlighed, købt i 2005. Ved salg af den i dag vil vi stå med cirka 200.000 i gæld, baseret på mæglers pris vurdering.
Vi vil gerne flytte i hus pga. kommende familieforøgelse, men jeg er ærlig talt ikke glad for udsigten til at stå med en gæld på 200.000 oveni det et evt. nyt hus måtte koste. Om ikke andet, så går jeg udfra at de vil blive forholdsvis meget dyrere at have lånt, hvis vi ikke har sikkerhed for dem i en ejendom.
Spørgsmålet er: Vil det være en god idé at udleje lejligheden, fremfor at sælge nu ? Hvis boligpriserne stiger fremover, kan det jo være vi kan indhente det tabte, og en lejeindtægt burde nogenlunde kunne dække de nuværende renter og noget af afdragene.
Men er der nogen faldgruber her ?
ja der er masser af fejlgruber ved udlejning. du risikere i slut effekten at din ejendom bliver ødelagt og at du ikke modtager nogen lejeindtægt som tak.
Du kan godt leje den ud tidsbestemt et år eller 2, men hvis du forlænger kontrakten kan du ikke komme af med lejeren igen, hvis han ønsker at blive boende.
Endvidere kan du ikke tage en ublu leje, der er bestemte regler herfor, hvilket du nøje bør undersøge først. Læs alt om omkostningingsbestemt huseleje m.v.
I øjeblikket er boligretterne oversvømmet af sager, hvor udlejere har taget overpriser for deres ejerlejligher. Og stort set alle kommer nu til at betale stor beløb tilbage.
Hvad med beskatning ? Skal en lejeindtægt beskattes som almindelig indkomst ?
Det er bestemt en mulighed med udlejning i 2 år – og derefter skifte lejer på en ny 2 års kontrakt. Det kræver blot, at du har råd til at eje 2 boliger…….
Jeg har følgende bemærkninger:
1) Et senere salg med fortjeneste er skattefri – idet du selv har boet i lejligheden.
2) Kan dine lån i boligen fortsætte uændret under udlejning. Lejligheden skifter jo status til udlejningsbolig – og der er kun mulighed for 60% belåning i realkredit….i lejlighed 1.
3) Kan du opnå godkendelse til at købe bolig 2 – i banken…..Andre har påpeget problemer med huslejens størrelse og en dårlig lejer – men det er jo en risiko man må regne med.
Hvis der bliver overskud på driften – så skal du betale alm. indkomstskat af beløbet.
Renterne trækker du fra i skat 25-32% fradrag – se nærmere i de kommende regler for rentefradrag.
Alt i alt – så behold fast ejendom over tid – det går nok ikke helt galt.
“r" spurgte således:
Hvad med beskatning ? Skal en lejeindtægt beskattes som almindelig indkomst ?Du kan vælge 3 forskellige beskatningsmuligheder:
Personskatteloven
Kapitalafkastloven og endelig
VirksomhedskattelovenUmiddelbart virker det meget nemt at udleje en almindelig ejerlejlighed, men man skal være særdeles godt inde i flere ting for at gå i gang med det.
Jeg er godt klar over at mange kvidrer sig ved at tage et tab her og nu, og tror at de kan hente nogen af pengene hjem ved at vente. Men ingen kender fremtiden, så personlig ville jeg aldrig begynde at leje “bolighaj".
Men beslutningen er alene op til dig. I øvrigt har dit spørgsmål ikke noget med “banker" at gøre, men derfor kan man jo godt prøve om den går.
Hvis du udlejer din ejerlejlighed uden det der i juridisk sprog kaldes “med rimelige begrundelse i udlejers forhold", og lejerne kender lejeloven til fingerspidserne, så risikerer du at du ALDRIG nogen sinde kan opsige lejerne igen.
At man har et tab på 200.000 kr, er ikke rimelige begrundelse for at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, og derfor kan by- og boligretten omstøde tidsbegrænsningen til en TIDSUBEGRÆNSET LEJEKONTRAKT. Derved kan lejer ikke opsiges´.
Der er så nogle bestemmelser om at du kan opsige lejerne med 1 års varsel, hvis du selv skal flytte i lejligheden, men også denne bestemmelse er usikker, fordi det igen skal være begrundet i reelle forhold, og der skal tages hensyn til lejers forhold, dvs. mulighed for at skaffe en anden bolig.
Alt i alt er lejeloven i ekstrem grad på lejers side, og du kan komme i ganske alvorlige problemer ved at leje ud. Læs eksempelvis nogle indlæg om emnet på familideadvokaten.dk
Banken vil nok kreditvurdere dig efter devisen – en kunde med en overbelånt/udlejet lejlighed skal besidde en stærk økonomi – for at kunne eje 2 boliger.
Det har du som sådan ret i – lad mig prøve at dreje emnet lidt over mod noget bank relevant 🙂
Jeg tror ikke jeg tør binde an med, at leje den ud. Hvad er mulighederne for at finansiere “underskuddet" ved evt. salg ? Hvis vi køber hus til f.eks. 1.5 mio, kan man så forvente at banken vil låne os det vi har behov for til at dække underskuddet, til samme betingelser som et almindeligt boliglån ?
Med lidt hovedregning kommer jeg frem til at vi vil have behov for at låne 110 – 115 % af den nye boligs værdi. Vi har ingen andre lån og en husstandsindkomst på cirka 750.000 kr. Vi har mulighed for at stille en sikkerhed i form af 2 biler, som jeg skyder på tilsammen har en handelsværdi i størrelsesordenen 120 – 150.000 kr. i dag.
Hvordan ville i anbefale, at vi finansierer et køb af ny bolig ?
Husk på – at hvis du har et underskud på udlejning – kan du trække underskuddet fra i skat.
Hvis man er lidt risikovillig – så skal man ikke sælge fast ejendom – der er udsigt til en skattefri gevinst over tid.
Tror nu ikke der sådan er frit valg med beskatning. Du driver jo ikke et udlejnings firma og lejeindtægt kan dårligt kaldes kapital indkomst. Renter kan du trække fra men tror faktisk at din lejeindtægt er skattepligtig
jamen – der er fradrag for fællesudg. m.v. – så det er kun et evt. overskud – der skal beskattes.
… og hvad vil du egentlig gøre, hvis lejerne går i huslejenævnet og får nedsat lejen til 500 kr pr m2 ?
GP:
Jamen – der er en udlejningsrisiko – og hvis man ikke kan bære denne risiko – så sælg.
Omvendt så vil jeg sige, at man trækker et underskud fra i skat – og scorer en skattefri gevinst på et senere salg.
Fast ejendom vil stige over tid – efter min mening – og hvis man kan klare skærene – så er det en super investering. Jeg har selv gode erfaringer med fortjeneste på fast ejendom – men det kræver en god økonomi, så man ikke bliver tvunget til at sælge i utide.
Det er vist den sidste mulighed for at tjene skattefri gevinst.
Dernæst vil jeg sige, at man skal altså finde en god lejer – så man undgår vrøvl med huslejen.
Alt i alt – det er en overvejelse værd – når udgangspunktet er et tab på 200.000 kr.
Jeg tvivler meget stærkt på at man kan trække et underskud fra o anden personlige indtægt. I så fald skal man drive professionelle udlejningsejendomme og det bliver et hus ikke til.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.