Vurdering af andelsboligforenings økonomi
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg står overfor at skulle købe andelslejlighed snart, hvorfor dette emne interesserer mig meget for tiden. Nogle foreningers økonomi er nem gennemskuelig, enten fordi den er håbløs eller fordi de næsten ingen gæld har – andre er jeg meget i tvivl om.
Følgende andelsboligforenings regnskab:
http://www.aurikelgaarden.dk/news.html
Ville jeg meget gerne have vurderet og eventuelt meget gerne med et par ord om hvorfor økonomien er god eller dårlig. Købet foretages med kontant opsparing, hvorfor vi inkluderer banken mindst muligt.
På forhånd tak, Stefan.
Hvad jeg ikke fandt !
Pengestrømsopgørelse
(i hele kr.)
Driftens likviditetsvirkning i alt.
Investeringers likviditetsvirkning i alt.
Finansieringens likviditetsvirkning i alt.
Pengestrøm, netto.(Summen af årets likviditetsvirkning fra driften, investeringer og finansiering.)Regnskabsmæssige nøgletal
Overskudsgrad (= Årets resultat før ekstraordinære poster/Indtægter i alt x 100).
Likviditetsgrad (= Omsætningsaktiver i alt/Kortfristet gæld i alt x 100).
Soliditetsgrad (= Egenkapital i alt/Aktiver i alt x 100).
Finansieringsgrad (= Langfristet gæld i alt/Materielle anlægsaktiver i alt x 100).Du kan selv prøve at sætte tallene ind i et regneark og regne efter ….
Jeg siger mange tak for svaret, men beklager at jeg ikke er i stand til at forstå det. Skal jeg tage svaret som at regnskabet er mangelfuldt i forhold til at vurdere foreningens økonomi?
Jeg så tilfældigvis dette:
http://www.andelsboligpris.dk/prisen-pa-en-andelsboligDet er måske en hjælp.
Et par relevante spørgsmål:
1. Hvorfor var der et driftsunderskud og budgetoverskridelse på over 200 kroner på de ordinære poster?
2. Hvor meget forventes det at huslejen stiger, når afdragsfriheden på halvdelen af foreningens gæld udløber?
Når I vil bo i en AB kan du lige så godt sætte dig ind i et AB’s regnskab fra starten af. Om ikke andet til en Generalforsamling, når I skal stemme godkende regnskabet. Jeg har i min tid set “nikkedukker" der ikke forstod hvad et budget var og et regnskab og blandede tingene sammen 🙂
Foreningens økonomi er ikke problemet i denne forening. Gælden er lav så foreningen skal nok klare sig. Det mere interessante er, hvad der vil ske med andelskronen og boligafgiften. Andelskronen skal med meget stor sandsynlighed ned. Nu har jeg kigget lidt på det og den lejlighed i foreningen, jeg kan se står til salg, er der også et solidt afslag på. Om det er nok er svært at sige. Min umiddelbare bud er, at det er nok til at andelskronen stadig vil ligge højere ved næste regnskab. Jeg tror ikke at I umiddelbart vil komme til at tabe penge på den. Problemet kan opstå når I igen vil sælge den. Andelslejligheder med høj andelskrone og lav boligafgift er svære at finansiere. Hvis man ikke har en god portion frie midler bliver det dyrt at gå i banken. Når renten stiger bliver disse andelsboliger umulige at betale for flertallet af købere.
Boligafgiften kan man være lidt bekymret for. Støre vedligeholdelsesarbejder vil sende den op. Jeg synes der er nogle tegn i regnskabet på at der er nogle projekter på vej. Hvis det er rigtigt vil andelskronen blive sænket og boligafgiften gå op. Det kan sagtens være til at leve med at betale lidt mere i boligafgift og med et afslag har I noget at give af i andelskronen.
Det er svært at blive mere konkret. I bør undersøge, hvad der er på vej af vedligeholdelse. Mit bud er, at det er fint køb hvis tidshorisonten er 5år+. Er tidshorisonten under 5år, så er det måske lidt mange penge at risikere.
Vi har fået mulighed for at pendle det næste halve år og vil udnytte denne situation til at se markedet an. Fornemmer det ikke vil være helt dumt at vente et lille års tid med at købe andelslejligheder?
Markedet når i hvert fald næppe at ændre sig markant over de næste seks måneder. Meget afhænger af hvad der sker, når de svage andelsboligforeninger begynder at kollapse. Almindelig efterspørgselsteori siger, at når markedet bliver mindre, stiger prisen. Dette vil dog nok først ske, når den usikkerhed der vil opstå når de svage foreninger kollapser, er faldet til ro igen. Indtil da vil bankernes nedsatte risikovillighed (og forhåbentlig andelskøbernes sunde fornuft) holde priserne nede.
Hvor mange andelsboligforeninger tror du kolapser, og hvad baserer du det på? Har du et reelt kendskab til nogle svage foreninger, eller er det bare overskrifter du henviser til?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.