Konvertering ell. ej???
-
Indlæg -
Indrømmer blankt at jeg er total dummie vedr. realkreditlån. Har været meget i tvivl om, hvorvidt det er det rigtige lån vi sidder med. Når jeg foresp. i banken får jeg den besked, at det ikke kan betale sig at konvertere, da udgifterne ved en omlægning overstiger fordelen. Så jeg smider lige flg. facts på bordet i det håb at nogen her kan give os det rigtige råd.
Min kone og jeg er begge 59 år gamle.
Vi satser begge på at gå på efterløn som 62-årige, selvom jeg pt ikke rigtig selv kan vælge, da jeg er blevet ledig fra 1 august i år.
Vi har et enkelt realkreditlån i RK Danmark. Af sidst fremsendte betalingsoversigt fremgår flg.:Oprettet i 2006
Lånet er et 20-årigt RD-Annuitetslån (2028)
Hovedstol: Kr 778.000,-
Restgæld pr. 30 september 2010: Kr 674.536,74
Kuponrentesats P.A.: 5,0%
Rentesats P.A.: 5,14598%
ADM.PROV.SATS P.A. 0,3%
12 mdr.s bidragsrabat: 46,10
Rente: Kr. 2.839,42
Bidrag/provision: Kr 124,27
Afdrag: Kr 2.307,46
Ialt mdl. Kr 5.271,15Det store ønske for os er at vi, når vi går på efterløn som 62-årig, kan indfri restgælden, helt ell. delvist,med den kapitalpension som jeg får udbetalt, d.v.s. om ca. 3 år.
Kort og godt, er der nogen fidus for os i at omkonvertere med ovenstående in mente. Læser jo om 3% realkredit som lige nu er meget attraktive, men er det ikke kun som 30-årige lån? Kan det betale sig at omlægge til sådan et lån, hvis vi ønsker at indfri om 3 år? Vil restgælden ikke stige hvis vi lægger om? Omvendt kan der jo ske så meget, så vi vil blive rigtig glade for en vurdering af hvad ydelsen rent faktisk kan komme ned på med et nyt 30-årigt fastforrentet lån.
Håber at det er forståeligt.
På forhånd takMogens
3% lånene er mest populære som 15 eller 20 år.
Det er kun BRF, der har 30 år til en ringe kurs.
Jeres lån er for lille til en omlægning til et 30-årigt lån i 4% kan komme på tale, medmindre I går i Flekslån.Jeg ville omlægge til 3% 20 år, og så blot betale ydelserne, så kan I revurdere om 3 år.
Tak for svaret!
Kan du fortælle os hvad en omlægning til henholdsvis 3% 20 år og 3% 15 år vil betyde for restgæld og mdl. ydelse?
Bedste hilsner
Mogens
Restgælden vil stige, grundet konverteringsomkostningerne.
Jeg ville nok ikke indfri lånet om 3 år, men købe obligationer istedet for.Ydelsen kan du regne på hos RD.
Men cirka 70% af de oplyste priser her:
http://www.rd.dk/aktuellepriserprivatlffSkal I indfri om 3 år, ville jeg gå i F3 indtil da, så kender I renten, og den er meget lav (under 2%).
Men start med at få opsagt det nuværende lån, der er kurstab ved indfrielse, så det skal opsiges til næste termin med 2 måneders frist, altså inden d. 31/10.
Et nyt 3% 20 år, der rigeligt dækker konverteringsomk. vil koste:
Kontantværdi 698.000 ved dagens kurs på ca. 96,95
Obl.Hovedstol 720.000
Rente mdl. 1.800
Bidrag 180
Afdrag 3.182
Rabat 12 md 45
Mdl. Ydelse 5.117
Som thsv svarer, så er der ikke rigtigt noget tjent ved at konvertere, I sparer en lille smule på de månedlige udgifter men restgælden er steget. Hvis I planlægger at restindfri om tre år, så er det bedste nok at beholde lånet og indfri om tre år. Alternativt at gå i en F3 variant T og betale de ca. 5300 om måneden som I betaler nu, så afdrager I hurtigere på lånet.
Ved en hurtig beregning på RD’s hjemmeside, så skal I konvertere til et F3 med en hovedstol på 681.000 med en månedlig ydelse på 5.253,22. ÅOP for lånet er 1,8308 % og med det nuværende renteniveau er lånet tilbagebetalt efter 12 år og 6 måneder.
Den hurtige beregning viser at udviklingen i restgælden på de to lån er
2010 663.004 667.484
2011 610.835 638.557
2012 558.156 608.157
2013 504.867 576.208
2014 450.957 542.632
2015 396.423 507.345
2016 341.256 470.260
2017 285.450 431.286
2018 228.995 390.326
2019 171.885 347.280
2020 114.113 302.041
2021 55.671 254.497
2022 10.214 204.530
2023 0 152.019
2024 0 96.832
2025 0 38.833Dvs. at hvis I indfrier lånet om tre år, så er F3 lånet 50.000 til 70.000 mindre end det lån I har nu, restgælden i ovenstående tabel er ultimo året. Grunden til det er, at I afdrager væsentlig hurtigere på F3 lånet end på obligationlånet. Men kontakt RD, de laver gerne den præcise beregning der gælder for jer.
Glemte lige at nævne, at i regneeksemplet er regnet med en bidragsprocent på 0,57 %, hvilket er næsten dobbelt op af, hvad I rent faktisk skal betale. Derfor får I en mere præcis beregning hos RD.
Tak til THSV og Forbrugeren for gode og forståelige svar. Vi er rigtig glade for at vi endelig har fået taget os sammen, ogvil helt sikkert rykke inden 30 september. Har lige et forståelsesspm.: Det lån som Forbrugeren skitserer er så vidt vi kan se, et 15-årigt lån af typen F3 og ikke et 20-årigt. Er det korrekt opfattet? Er der fordele ved det det ene frem for det andet? Og endelig, vi har kr. 100.000,- stående til en latterlig lav rente. Vi vil kunne undvære dem, så vil det ikke være en god ide at høvle af gælden med disse penge, når vi omlægger. Med uændret mdl. ydelse på ca. 5.000,-, vil restgælden om 3 år vel så være yderligere reduceret.
Endnu en gang tak for hjælpen
Bedste hilsner
Mogens
Nej lånet løber i op til 30 år afhængig af hvordan renten udvikler sig i fremtiden. Løbetiden er principelt mellem 1 og 30 år afhængig af rente og bidrag. Dog kan løbetiden aldrig blive mindre end hvad det vil tage at afdrage lånet, hvis det var helt rentefrit.
Det kan give god mening, at lave en ekstraordinær betaling på 100.000, hvis I er helt sikre på, at I ikke skal bruge beløbet om f.eks. 1 år. Og det er rigtigt, at restgælden vil blive reduceret yderligere (med mere end de 100.000), da afdraget nu er større.
Og om 3 år skal F3 refinansieres til en rente på 5-6%, hvem kan spå om fremtiden?
Den sikre gevinst er at optage 3% 20 år, som vil sikre en pæn kursgevinst, skulle renten stige, og ellers en meget lav rente.
For kapitalpensionen kan man jo købe obligationer med rente 5 eller 6%, alt efter hvad der er under kurs 100 om 3 år.
Ja, I kan ligeså skyde de 100.000 ind på realkreditlånet, eller bedre:
Optag F3-lånet til under 2% i rente + 0,3% i adm.bidrag.
Indsæt de 100.000 hos FIH med 3 års binding.
Indfri hele lånet om 3 år med opsparingen og kapitalpensionen.Jeg ville dog gå i 3% 15 år, som er tæt på kurs 100 med de nye oplysninger, og så investere i obligationer for kapitalpensionen.
Uha, det bliver pludselig svært det her! THSV, du skriver at vi kan købe obligationer for kapitalpensionen???? Den kommer jo først til udbetaling om 3 år når vi bliver 62. Så skal den jo bruges til at indfri lånet helt (helst) ell. delvist. Forstår nada af det med at købe obligationer. Det lån du anbefaler (3%-20 år), er det fastforrentet ell. et flekslån? Jeg tror nu at I har fattet pointen, men just in käse:
Vi er totalt fokuserede på at afvikle vores huslån helt (helst) ell. delvist i 2013.
Bær over med mig!!!!!
bedste hilsner
Mogens
Hvor stor er kapitalpensionen?
1) Stort set nok til at indfri hele realkreditlånet, så omlæg til F3T hos RD, fast rente i 3 år, og 5.000 kr i månedlig ydelse.
2) Mindre end lånet, så omlæg til 3% 15 eller 20 år, og nyd den lave rente, og indfri delvist om 3 år.
I begge tilfælde indskydes de 100.000 kr, så I får en lavere restgæld.
I skal under alle omstændigheder omlægge nu, da 5% i rente er for meget.Jeg ville helt klart omlægge til 3% 20 år i jeres tilfælde, og betale på lånet, osse efter det fyldte 62 år. Kapitalpensionen ville jeg så investere i 30-årige obligationer med højere rentefod, som tit udtrækkes, når boligejerne opsiger til kurs 100 til termin, som I osse skal.
Jeres omlægning kan derfor først finde sted 31/12, eller mod overkurs på 5% obligationerne.
Nu skrev maavenz i det oprindelige indlæg, at de ville indfri mest muligt om tre år, derfor anbefalingen om F3T. Desuden det eneste som ændrer sig med T varianten er løbetiden ikke ydelsen og de ekstra 50.000 – 70.000 der er afdraget i løbet af de tre år er ikke tabt. Det er i størrelsesordenen 10 % af gælden. Og så skal man huske på, at der ikke skal betales renter af de penge, som der er afdraget ekstra på.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.