Artiklen tager udgangspunkt i vores artikel om finansiering af andelsbolig. Hvis du vil læse om, hvordan en andelsbolig er finansieret, så læs artiklen her – Guide til andelsboligkøb.

 

Uenighed ved vurderingen af ejendommen

Ejendommens værdi findes ved, at en ekstern valuar foretager en vurdering som om, ejendommen skulle sælges til en investor. Dette sker ud fra en matematisk model.

Men her kan der opstå uenigheder mellem banken og andelsforeningen. For selvom bankerne vurderer ejendommen ud fra samme matematiske model som valuaren, beror den på vurderinger, der ikke nødvendigvis er de samme som valuarens.

Disse vurderinger kan så medføre, at banken vurderer ejendommens værdi lavere end valuaren.

Det kan også medføre, at banken vurderer værdien højere end valuaren, men sælger må stadig ikke sælge boligen til mere end valuarvurderingen.

 

Derfor siger banken nogle gange nej til at låne

En lavere værdi betyder, at bankens udlån er dækket dårligere, hvis du eller andelsforeningen kommer i økonomisk uføre.

Du skal stadig betale sælger den pris, boligen er udbudt til, men banken låner ud fra deres egen vurdering af boligens pris.

Dermed vil de kræve en større udbetaling, så lånet ikke overstiger deres vurdering af værdien af pantet (boligen).

Lad os kigge på et eksempel:

Lad os sige, at en bolig koster 1 mio. kr., at foreningen består af 10 lige store andelsboliger, og at foreningen samlet set har gæld for 10 mio. kr. Din andel af foreningens gæld er altså 1 mio. kr.

I dette tilfælde kan det være, at banken kun vurderer værdien af andelsboligen til 900.000 kr.

Bankens krav til udbetaling er så 45.000 kr. (de 5 pct. af boligens værdi ifølge banken) og 50.000 kr. til at dække din andel af foreningens gæld. Du kan så låne 805.000 i banken.

Men sælger vil stadig have 1 mio. kr. for boligen, og selvom du har sparet 100.000 kr. op, mangler du derfor 95.000 kr. for at købe boligen.

Kan du ikke betale denne større udbetaling, kan du altså ende med at få nej i banken til at låne til købet af andelsboligen.

 

Banken skal vurdere din og foreningens økonomi grundigt

Der er dog mange forhold, der tages med, når banken skal vurdere, hvor mange penge du kan låne, og boligens værdi er kun den ene af dem.

Banken laver nemlig en grundig vurdering af både din og andelsboligforeningens økonomi, så de er sikre på, at både du og banken tager de økonomisk bedste beslutninger.

Fx kan det forekomme, at foreningen har vedtaget store anlægsprojekter, som endnu ikke indgår i regnskabet.

Det skal banken normalt indregne i foreningens gæld, hvorfor kravet til udbetalingen vil stige, da du skal have 5 pct. af din andel af den højere gæld til udbetaling.

Tilsvarende vil banken også vurdere foreningens regnskab og fx tage ekstra forbehold, hvis foreningen fx har en meget risikabel gældstype.

Banken skal også vurdere din økonomi for at sikre, at du kan betale både lån og husleje på andelsboligen, og at du ikke har for stor gæld udover det kommende andelsboliglån.

Hvis din indkomst er for lille, eller du har for meget andet gæld, kan det også potentielt betyde et nej i banken.

 

Hvad kan du gøre, hvis banken siger nej?

Kommer du ud for, at banken vurderer andelsboligens værdi lavere end valuaren, vil det som beskrevet oven for ofte betyde et større krav til udbetaling.

Er du på vej til at købe andelsbolig, er det derfor en rigtig god ide at have sparet flere penge op end minimumskravet ud fra valuarvurderingen.

Om ikke andet så for at betale for de mange andre udgifter, der kan være i forbindelse med flytningen osv.

Har du ikke mulighed for dette, kan du også overveje at spørge flere end bare en enkelt bank. For ligesom banken kan være uenig med valuaren, kan der også være uenigheder mellem bankerne, for der er ikke noget klart facit på en andelsboligs værdi.

I sidste ende kan det også være, at du bliver nødt til at søge efter en billigere andelsbolig, hvor udbetalingskravet – og derfor lånebeløbet – er mindre.