Som de fleste boligejere og boligkøbere allerede ved, eller hurtigt finder ud af, er alle realkreditlån finansieret ved, at realkreditinstitutterne sælger obligationer. Derfor er renten på realkreditlån, også 100% bestemt af den pris/rente disse obligationer kan sælges til.
Går du efter et fastforrentet lån, kan du selv, inden for visse rammer, vælge hvilken obligation du ønsker dit lån finansieret med – altså hvilken obligation, der skal sælges for at finansiere dit lån. Søger du et lån med variabel rente (Flekslån og F-kort), er det realkreditinstituttet, der bestemmer hvilke obligationer, der sælges for at finansiere lånet.
Hvordan læser du realkredit kurser ved fastforrentet lån?
Ser du i dag på et 30-årigt realkreditlån med fast rente og 10 års afdragsfrihed, kan du vælge mellem 6 forskellige obligationer med en rente på henholdsvis 0,5%, 1,0%, 1,5%, 2,0%, 2,5% og 3,0%. Valget af rente har indflydelse, på kursen obligationerne handles til og dermed for restgælden på dit lån – jo lavere rente jo lavere ydelse, men også større restgæld. Dine muligheder for valg af 30-årigt realkreditlån variere meget efter hvilke lån er åben. Du kan måske få et 3% i dag, men ikke i morgen.
Du skal betale rente af hele restgælden, også selvom du ikke får det fulde beløb, når obligationerne sælges. Det betyder, at renten (den effektive rente) reelt er mellem 2,43% og 3,33% om året og ikke mellem 0,5% og 3,0% om året, som renten på obligationerne kan indikere. Du skal samtidig være opmærksom på, at det afdrag der er på en højere restgæld, modsat renter, ikke kan trækkes fra i skat.
Når det gælder fastforrentede lån, er de obligationskurser, de forskellige obligationer handles til, reelt den samme på tværs af de 4 store realkreditinstitutter (Nordea, Nykredit/Totalkredit, Realkredit Danmark og Jyske Realkredit). Har du eksempelvis fundet en kurs på en 2,5% obligation med 30 års løbetid og afdrag, har du fundet dem alle. De forskelle du ser i kurslister på nettet opstår, fordi obligationskurserne er hentet på forskellige tidspunkter, og/eller fordi kurserne er fratrukket det kursfradrag, som de fleste banker og realkreditinstitutter beregner sig ved handel med obligationerne.
Hvordan læser du realkredit kurser ved Flekslån?
Når det gælder Flekslån udbetales disse som kontantlån, og dermed ”veksles” et evt. kurstab til rente. Det interessante at se på er derfor renten og ikke kursen. Det er vanskeligt selv at omsætte kurser til den rente, du skal betale. Du kan derfor regne med den rente, du finder og samtidig antage at lånet udbetales til kurs 100.
Er renten på et F5 således 1,75% i rente vil det koste 17.500 kr. om året i rente at låne en million kroner. Hertil kommer bidrag og evt. afdrag.
Renten på lån med uden afdrag
På fastforrentede lån er renten på lån uden afdrag højere end på lån med afdrag, men for Flekslån er der reelt ikke forskel på renten med og uden afdrag. Det skyldes at det, modsat fastforrentede lån, er de samme obligationer, der sælges for at finansiere lån med og uden afdrag, blot i en lidt forskellig ”blanding”.
Hvordan læser du realkredit kurser ved F-kort lån?
Den største forskel på kurser er derfor F-kort lån. F-kort er lån, hvor renten tilpasses løbende, f.eks. hver 6. måned. Den obligation der er solgt for at finansiere F-kort lånet har dog en længere løbetid, og der er forskel på løbetid og refinansieringstidspunkt hos de forskellige realkreditinstitutter. Det giver forskel i kurser og dermed også i renten. Hele eller dele af forskellen vil meget muligt forsvinde set over lånets løbetid fordi alle obligationerne, uanset dagens restløbetid, jo skal refinansieres ved udløb.
Når du leder efter realkreditkurser til fastforrentede lån, kan du se bort fra kursforskellen mellem de forskellige realkreditinstitutter, mens du for Flekslån i stedet skal se efter renten, da forskelle i kurs omregnes til rente. F-kort er den vanskelige, og her må du undersøge de obligationer, de enkelte realkreditinstitutter benytter.
Hvor finder du realkredit kurser?
På nettet kan du finde kurser og kurslister fra de fire store realkreditinstitutter. Mange vil også kunne finde kurser i deres netbank, og de avancerede kan lede efter dem på Nasdaq børsens hjemmeside, men det kræver at du har styr på navne, fondskoder, ISIN-numre etc.
Se obligationskurser og renter for realkreditlån i Jyske Bank
Se obligationskurser og renter for realkreditlån i Totalkredit
Se obligationskurser og renter for realkreditlån i Realkredit Danmark
Se obligationskurser og renter for realkreditlån i Nordea
