Hvad er opkonvertering?
Hvis renten stiger, så falder kursen, og du har mulighed for at indfri dit realkreditlån til en lavere kurs (billigere) end den kurs, som lånet er optaget til. Pengene til at indfri lånet får du ved samtidig at optage et nyt lån til en højere rente, som har en kurs tættere på 100. På den måde bliver restgælden mindre, og du er sikret mod en fremtidig stigning i restgælden, mod til gengæld en højere ydelse. Dette kaldes en opkonvertering. Opkonverteringen gør også, at du har mulighed for senere at omlægge igen til en lavere rente. Dette kaldes en nedkonvertering.
Sådan finansieres realkreditlån
Realkreditlån finansieres ved at realkreditinstituttet sælger obligationer. Lånene kan indfries enten ved at tilbagekøbe tilsvarende obligationer, eller afdrage på lånet til det udløber.
Opkonverteringen er derfor oftest en spekulation i, hvorvidt renten falder til nogenlunde samme niveau som fra første lånoptagelse. Hvis du ikke nedkonverterer på et senere tidspunkt, kan du risikere, at de højere renteudgifter og omkostninger ved låneomlægningen overstiger gevinsten ved opkonverteringen. Du kan læse mere om gevinst vs. risiko ved konvertering i artiklen: “Guide til konvertering: Gevinst vs. risiko”
Hvordan sparer du penge, når renten stiger?
Som nævnt kan du indfri dit realkreditlån til en lavere kurs, hvis renten stiger. Samtidig optager du et nyt lån til en kurs, der ligger så tæt på 100 som muligt. At kursen på det nye lån ligger tættere på 100 gør, at din restgæld bliver mindre. Lad os tage et kig på eksemplet nedenfor:
Omlægning af realkreditlån til højere rente – eksempel:
Du har et 1% fastforrentet realkreditlån til kurs 76,21 med en restgæld på 2.500.000 kr. og en restløbetid på 26 år.
Du optager et 5% fastforrentet realkreditlån til kurs 99,8 med en løbetid på 30 år.
Din nye restgæld: 2.500.000 * 76,21 / 99,8 = 1.909.068 kr.
Gevinst i form af lavere restgæld: 2.500.000 – 1.909.068 = 590.931 kr.
Opkonverteringen vil betyde en stigning i den månedlige ydelse.
I dette tilfælde vil den månedlige rentebetaling stige fra 1.902 kr. til 7.954 kr. – en stigning på 6.052 kr. om måneden.
Den gennemsnitlige månedlige rentebetaling over de to låns restløbetid vil stige fra 1.002 kr. til 4.964 kr.
Det er derfor en god idé at overveje, om nedskæringen af restgælden kan opveje for de stigende renteudgifter. I ovenstående tilfælde vil renteudgifterne overstige nedskæringen i restgælden, hvis ikke der nedkonverteres tilbage til et 1% fastforrentet lån igen indenfor cirka 10,5 år. Om dette er muligt, er i øvrigt ikke til at sige på forhånd.
Dette eksempel tager desuden kun højde for renteudgifterne. Derudover skal der medregnes omkostninger til realkreditinstituttet i form af bidrag, tinglysning m.v. Alle disse omkostninger kan medbelånes i forbindelse med en omlægning af lån.
