Forældrekøb – Det skal du vide

Hvad er et forældrekøb

Forældrekøb handler om at forældre køber en bolig, som de derefter udlejer til deres barn. Det sker typisk, fordi barnet ikke selv kan få en lejebolig til en rimelig pris, og/eller fordi forældrene har bedre mulighed for at finansiere og blive godkendt til at købe en ekstra bolig, end barnet har.

 

Ændring af regler ved forældrekøb 2021

I mange år var der en solid skattemæssig fordel ved forældrekøb. Forældrene kunne sætte en ”lav” husleje, når de lejede ud til barnet, og samtidig trække det underskud den lave husleje skabte fra i deres personlige indkomst via virksomhedsskatteordningen. Det var en måde at give et tilskud til barnet, der samtidig kunne trækkes fra i skat – også i topskat, hvis forældrene betalte det.

Den mulighed eksisterer ikke længere, og der er derfor ikke nogen direkte skattemæssig fordel længere. Uanset dette, er der stadig mange, der gerne vil hjælpe deres børn til en bolig.

Der er meget at overveje i forbindelse med forældrekøb, og føler du dig ikke sikker, kan det være en ide at søge rådgivning til en eller flere dele af processen. Det kan f.eks. være udarbejdelse af lejekontrakt, fastsættelse af husleje, regnskabet med udlejen etc.

 

Forældrekøb af andelsbolig

En andelsbolig er i princippet en forening, der ejer en udlejningsejendom, hvor foreningens medlemmer har ret til hver især at bebo en specifik bolig i ejendommen. Det er således Andelsboligforeningens ejendom og det er Andelsboligforeningens vedtægter, der regulerer hvad du må og ikke må.

Der er mange Andelsboligforeninger, der har ”bopælspligt”, og dermed ikke tillader udlejningen af andele, det gælder således også forældrekøb med efterfølgende udlejning.

Det skyldes ofte, at Andelsboligforeningerne har erfaret at beboere, der ikke ejer den andelsbolig, de bor i, ikke på samme måde bidrager til det fællesskab, der er grundlæggende i andelstanken.

 

Køb selv eller hjælp barnet til at købe

Efter at du ikke længere kan trække underskuddet ved udleje til barnet fra i skat, bør du også overveje muligheden for at hjælpe barnet til selv at købe boligen.

• Fordelen ved at leje af forældrene er at barnet evt. kan få boligstøtte, det kan barnet ikke, hvis barnet selv ejer.
• Fordelen ved at lade barnet købe boligen er, at en gevinst ved salg er skattefri, fordi barnet selv har boet i sin egen bolig. Ejer forældrene boligen og ikke selv har beboet den, er gevinsten ved salg skattepligtig.

Fælleskøb eller forældrekøb

Den største forskel på de to metoder er, at barnet skal betale ejendomsværdiskat og ikke kan søge om boligstøtte.

Når der optages realkreditlån ved et fælleskøb, skal alle ejerne underskrive lånet, og der hæftes solidarisk for hele lånet. Her kan ejerskabet fordeles, så barnet ejer 95 procent af boligen, og forældrene ejer de sidste fem procent.  Til gengæld kan barnet efter endt studie købe de sidste fem procent af boligen af forældrene. Derudover vil 95 procent af værdistigningen ved et salg være skattefrit for barnet, fordi han eller hun selv har boet i boligen.

Det koster det for barnet

For de flestes vedkommende vil den vigtigste faktor for et køb nok typisk være, hvad det vil koste for barnet.

Mybanker har lavet et regneeksempel på, hvordan barnets månedlige udgifter for eksempel kan se ud med en lejlighed i København. Du kan se en forenklet udgave af udregningen herunder:

 

Køb og udleje af forældrekøb

At købe en ejerbolig til udlejning er i princippet ikke anderledes end køb af andre boliger.

Mange der køber bolig til udleje, har allerede en bolig. Det vil derfor være oplagt at benytte evt. friværdi i eksisterende bolig til at finansiere hele eller dele af købet af boligen til udleje.

Realkreditlån er de billigste lån, du får til køb af bolig, så det er at foretrække, hvis du kan supplere realkreditlån i den nye bolig med realkreditlån i den eksisterende bolig.  Dermed undgår du banklån. Du kan få realkreditlån op til 80% af en ejerboligs værdi.

Overvejelserne omkring typen af lån, afdragsfrihed eller ikke m.m. er i princippet ikke anderledes end ved køb af egen bolig. Er du i tvivl så søg rådgivning og få flere tilbud.

 

Regler forbundet med forældrekøb

Ved forældrekøb er der en række regler, som du skal sætte dig ind i. Hvis du vælger at købe en bolig til dit barn, bliver du anset som udlejer, hvilke gør du skal overholde et fastsat regelsæt. Herunder kommer vi ind på en række af disse regler ved forældrekøb, du skal være opmærksom på.

 

Hvordan fastsætter du husleje ved forældrekøb?

Fastsættelse af huslejen ved forældrekøb er et kapitel for sig. Hvis boligen er opført efter 1991, kan huslejen fastsættes frit. Lejen fastsættes efter reglerne i boligregulerings- og lejeloven.

Er ejendommen opført i 1991 eller tidligere, er den omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt husleje.

Boligreguleringsloven gælder i alle kommuner undtagen Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brands, Læse, Mariagerfjord, Rebild, Ringkjøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø. I disse kommuner gælder reglen om ”det ejedes værdi” ved fastsættelse af huslejen.

Fastsætter forældrene huslejen ved forældrekøbet for lavt, kan de uanset/risikere at blive beskattet af den ”manglende” indtægt, ligesom det vil blive betragtet som en gave til barnet, der potentielt er gaveafgiftspligtig.

Forældrekøb – skat og drift

At købe en lejlighed og leje den ud er skattemæssigt at betragte som selvstændig erhvervsvirksomhed, hvor du skal betale skat af overskuddet. Overskuddet opgøres som den modtagne husleje minus udgifter forbundet med at have lejligheden. Du skal dog være opmærksom på at du, hvis du lejer ud til nærtstående, kun kan fratrække renter i kapitalindkomst, mens overskud ved udleje beskattes som personlig indkomst.

Du kan også vælge at drive virksomheden efter virksomhedsskatteordningen, men til det bør du søge rådgivning.

Salg og overdragelse af forældrekøb

Gevinst ved salg af forældrekøb, herunder fast ejendom, er skattepligtig medmindre ejeren selv har boet i boligen hele eller dele af den periode, vedkommende har ejet den.

Har forældrene ikke selv beboet lejligheden vil en gevinst være skattefri. Det er der en eller flere mere eller mindre risikable veje udenom.

Parter kan værdiansætte og overdrage fast ejendom mellem nærtstående til en pris +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, uden at det udløser gave- eller arveafgift. Da dagens vurderingen er gamle og lave, kan du på den måde sælge billigt til barnet, der igen kan sælge til markedspris uden at betale skat, fordi barnet nu selv har både ejet og boet i boligen på samme tid.

En anden mulighed er selv at flytte ind i lejligheden, men det skal være en reel flytning før Skat vil acceptere, at dette udløser skattefrihed.

Søg evt. rådgivning før et evt. salg.

 

Omvendt forældrekøb

Du kan også købe en bolig og leje den ud til dine forældre, også kaldet et omvendt forældrekøb. Det kan give forældrene mulighed for at få boligstøtte, og/eller mulighed for at få ”friværdien” ud til forbrug uden at skulle flytte fra deres nuværende bolig.

Et omvendt forældrekøb kan give barnet mulighed for at købe forældrenes hus til vurderingen minus 15% og dermed spare arveafgift senere.

Det kan være specielt interessant for sommerhuse, fordi barnet kan købe sommerhuset til en lav pris, lade forældrene blive ved med også at benytte sommerhuset, og senere selv sælge sommerhuset uden at skulle betale skat af en evt. gevinst.

Det kan også være at barnet køber en bolig, som barnet selv gerne vil overtage, når forældrene er er gået bort, og barnet selv har ”brug for mindre plads”. Dermed vil gevinsten, når barnet til sin tid sælger også være skattefri, fordi barnet så selv har boet i ejendommen, mens barnet har ejet den.