Meget er ændret i realkreditmarkedet, hvis du bare kigger på de sidste 10 år, også mere end de fleste er klar over. Derfor guider Mybanker dig i en serie artikler gennem de valg, du skal træffe i realkreditjunglen. Vi udpeger fælderne og finder mulighederne til dig som boligejer.
Temaet i denne artikel er “Et eller to lån?”. Nedenfor ses en oversigt over andre emner, artiklerne behandler:
Under finanskrisen nåede Nykredit både at indføre krav om såkaldt tolagsbelåning og at droppe kravet igen. Tolagsbelåning blev ikke nogen succes, blandt andet fordi mange låntagere ønskede at optage samme type lån hele vejen fra 0-80 % af ejendomsværdien.
Noget tyder dog på, at tolagsbelåningen for hurtigt blev dømt ude. Siden finanskrisen har gebyrstrukturerne i realkreditten ændret sig så meget, at alle boligejere med realkreditlån højere end 60% af ejendomsværdien kan overveje at optage to lån i stedet for blot et enkelt. Det kræver individuel rådgivning at nå frem til, hvad der er bedst for din egen økonomi, men det skal ikke afholde os fra at give nogle generelle retningslinjer.
Et eller to realkreditlån
I vores serie om realkreditjunglen diskuterede vi, hvordan du som boligejer kan vælge mellem afdrag og afdragsfrihed, og ikke mindst mulighederne for at optage to lån; et basislån med afdragsfrihed, og dernæst lån med afdrag for alt over 60% af ejendomsværdien.
Grunden til, at du skal gøre dig disse overvejelser er, at realkreditinstitutterne generelt har hævet bidragssatserne meget, især for lån fra 60% til 80% af ejendomsværdien, og allermest, hvis de samme lån er afdragsfrie. Bidragssatserne har derfor fået afgørende betydning for valget af lån og af samme grund er tolagsbelåning tilbage som en god løsning for mange boligejere.
Hvis man på nogen måde har råd, skal man derfor afdrage på den del af belåningen, der ligger mellem 60 og 80% af ejendomsværdien.
At opdele din belåning i to dele f.eks. et lån fra 0-60% af ejendomsværdien og et andet lån fra 60-80% af ejendomsværdien kan i mange tilfælde være en fordel. Det gælder f.eks. ved ønske om afdragsfrihed, eller hvis du ønsker at ændre din risiko ved ikke udelukkende at have lån med variabel rente (Flekslån).
Hvor meget dyrere er det så at belåne ejendomsværdier over 60%?
Omkostningerne (bidrag, kursskæring etc.) for den del af realkreditbelåningen der er sikret fra 60-80% af ejendomsværdien, er i kroner næsten de samme som for den del af realkreditbelåningen der er sikret fra 0-60% af ejendomsværdien.
Man betaler således ofte ca. 3 gange så meget i omkostninger pr. lånt krone for belåning mellem 60 og 80% af ejendomsværdien som for belåning mellem 0-60% af ejendomsværdien.
Samtidig er meromkostningerne ved afdragsfrihed for belåning mellem 60% og 80% af ejendomsværdien så høje at for eksempel efterstående banklån eller billån ofte er et billigere alternativ. Det skyldes især den meromkostning der er ved at slippe for at betale afdrag.
Det lyder ikke særligt logisk at nedprioritere afdraget på f.eks. billånet, da realkreditrenten er lav, og boligejere har gennem mange år vænnet sig til, at det bedre kan betale sig at have lavrente realkreditlån med sikkerhed i boligen frem for at samle sig en buket af billån og forbrugslån med højere rente.
Det er igen bidragssatserne, som er på spil. For en bolig med en værdi på 2.500.000 kr. er overvejelsen for boligejeren, om man skal betale afdrag på 500.000 kr., som udgør forskellen mellem 60 % og 80 % af boligens værdi.
Første års afdrag på et 1 % fastforrentet lån på 500.000 kr. udgør 14.360 kr. Ved i stedet at vælge afdragsfrit frigør man altså et afdrag på 14.360 (før skat) i ens budget.
Som betaling for afdragsfrihed stiger bidraget med 4.946 kr. For at ”spare” 14.360 kroner i afdrag første år betaler man således 4.946 kr. mere i bidrag. 4.946 kr. ekstra i omkostninger for at slippe for at betale 14.000 kroner i afdrag er rigtig mange penge – faktisk så mange penge at det bedre kan betale sig at afdrage på denne del af realkreditlånet end på f.eks. et billån.
Med Mybankers låneberegner kan du nemt beregne og sammenligne prisen på realkreditlån. Prøv Mybankers låneberegner.
Afdragsfrihed for den del af lånet der er sikret fra 0-60% af ejendomsværdien er stadig attraktivt.
det vil kræve to lån at udnytte dette. Et ekstra lån koster lidt mere i etablering, men hvis du har samlet realkreditbelåning på 2 mio. kroner eller mere, er meromkostningen ofte tjent hjem på lidt over et år – afhængig af bankens gebyrpolitik.
Det er vigtigt, at du i forbindelse med etableringen af lånene får fastsat bidraget på de to lån individuelt.
Realkredit Danmark tilbyder for tiden ikke individuel bidragsberegning som standard, men du kan spørge. Er det ikke muligt, er det ofte gratis at få et tilbud fra en anden låneudbyder. Som hovedregel er det altid en god ide at indhente tilbud fra forskellige låneudbydere, hver gang du vil låne penge.
Når du først har vænnet dig til tanken om tolagsbelåning, så åbner der sig nogle muligheder, de færreste boligejere ville have overvejet. Her kommer to eksempler:
Med dagens huspriser kan fuld belåning med variabel rente (Flekslån) føre til ganske store ændringer i budgettet hvis renten pludselig stiger tilbage til niveauet før finanskrisen.
En måde at imødegå dette kan være at kombinere Flekslån og fastrentelån. Men ikke nødvendigvis med et fastforrentet lån ”i bunden” og et flekslån ”på toppen”, som de fleste vil forvente man gør. Det kan ret elegant gøres omvendt, Flex i bunden og fast på toppen.
Hvis du belåner boligen med et Flekslån fra 0-60% af ejendomsværdien, eventuelt uden afdrag, har du i øjeblikket et fornuftigt rådighedsbeløb. Du kan anvende luften i budgettet til derudover at optage et fastforrentet lån med afdrag, for eksempel 10 års restløbetid til en fast rente noget under 1%.
Du afdrager hurtigt på lånet med den højeste omkostning, og ydelsesstigningen ved stigende renter er mindre end ved fuld belåning med Flekslån.
Den anden mulighed er at se nærmere på de såkaldte ”prioritetskonti”, som både Nykredit, BRF og en række banker tilbyder til konkurrencedygtige priser. Efter vores opfattelse er disse specielt interessante som overbygning på en almindelig realkreditbelåning fra 0-60% af ejendomsværdien. På den måde får du det lave bidrag fra 0-60% af ejendomsværdien og du får fleksibilitet (en kassekredit) fra 60-80% af ejendomsværdien.
Renten på disse prioritetskonti er højere end på realkreditlån, men når du anvender dem som et alternativ til et realkreditlån mellem 60-80% af ejendomsvurderingen med en høj bidragssats, så er merprisen ved prioritetskonti normalt ganske lille (og i visse tilfælde negativ), og rimelig set i forhold til den fleksibilitet du opnår.
