Meget er ændret i realkreditmarkedet siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Derfor guider Mybanker dig i en serie artikler gennem de valg du skal træffe i realkreditjunglen, udpeger fælder og finder mulighederne for dig som boligejer. Temaet i denne artikel er “Flekslån eller Kort Rente lån”. Nedenfor ses en oversigt over andre emner, som artikelserien berører:
Realkreditinstitutterne har et realkreditlån med kort variabel rente kaldet “Kort Rente” (Nordea), “FlexKort®” (Realkredit Danmark), “F-kort”(Nykredit/Totalkredit) med videre. Lånene er tænkt som “erstatning” for Flekslån og er blevet markedsført som værende billigere end Flekslån.
Men ud fra en samlet vurdering, er det vores opfattelse, at et F5-lån fortsat er et bedre lån for den enkelte boligejer end et Kort rente produkt. Vi forklarer hvorfor nedenfor, men først giver vi den nødvendige baggrund for de nye lån.
Siden finanskrisen er der gjort en betydelig indsats fra politisk hold og Danmarks Nationalbank for at begrænse udbredelsen af især de etårige Flekslån. Ratingbureauerne, som eksaminerer de store danske realkreditinstitutter har også været på banen, og samlet er der blevet talt om, at tilliden til det danske realkreditsystem står på spil.
Frygten har især været, at de store årlige auktioner i forbindelse med refinansiering af flekslån kan skade den finansielle stabilitet i Danmark. Hvad kan der ske, hvis der er stor uro på de finansielle markeder, som gør det umuligt, vanskeligt eller dyrt at refinansiere store dele af de danske boliglån? Det har været et ønske fra flere sider at nedbringe volumen på auktionerne helst ved at få låntagerne til at binde renten i længere tid ad gangen.
Realkreditinstitutterne har derfor de seneste år arbejdet på at flytte låntagere fra flekslån til fastforrentede lån. De har indført kursskæring og hævet bidragssatserne på især de korte F1 og F2 flekslån, og endelig har de lanceret nye Kort rente produkter.
Renten på Kort rente obligationerne er variabel og fastlægges hver 6. måned ud fra referencerenten Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average (CITA) plus et risikotillæg til investor. Men den bagvedliggende obligation har en længere løbetid. Denne lånetype er derfor bedre tilpasset myndighedernes krav, fordi der ikke skal ske en ny udstedelse hver gang renten fastsættes på ny, som man kender fra Flekslånene.
Samtidig er det realkreditinstituttet, som til enhver tid suverænt bestemmer løbetiden på den underliggende obligation, hvad der kan påføre låntager væsentlige ulemper. Mere om det nedenfor.
Symptomatisk valgte Nykredit i august 2014 at lancere sit F-kort produkt akkurat samme dag som bidragssatserne blev sat i vejret med virkning fra årsskiftet for F1, F2 og afdragsfrie lån.
Ifølge Nykredit er de tre vigtigste fordele ved F-kort lånet:
- Det sikrer låntager en attraktiv variabel rente.
- Det øger sikkerheden i forbindelse med refinansieringer.
- Det reducerer kundernes årlige omkostninger til kursskæring.
Det fremgår altså umiddelbart, at F-kort lånet ifølge Nykredit både er til fordel for låntager, realkreditinstituttet og samfundet, og Nykredits håb er at få flyttet låntagere fra F1 til F-kort.
Men er F-kort, Flekskort og Kort Rente også bedre for låntager end F5-lånet, som nu er at foretrække for låntager fremfor F1-lånet? Altså sammenligner man med det relevante alternativ for låntager? (Læs mere i artiklen Realkreditjunglen: F1, F3 eller F5 lån)
Boligejeren vælger lån med udgangspunkt i sin egen økonomiske situation og er ikke personligt ansvarlig for bevarelse af den finansielle stabilitet i Danmark. Og som altid når man diskuterer realkredit, er der mange detaljer og nuancer gemt under overfladen, som kan forrykke det samlede billede. Så derfor:
Efter vores opfattelse er der en række forhold, der fortsat gør et F3 flekslån mere attraktivt for låntager end et “Kort Rente”, “FlexKort®” eller “F-kort” lån.
Kort Rente lånene har som nævnt eksisteret siden 2014, og erfaringerne viser, at risiko/kredittillægget, der skal betales ud over referencerenten (CITA), er steget. Da Kort rente blev lanceret, var de en lille spids billigere end F1 flekslån, mens de den 1. april 2023 har en rente på 3,1% (plus risikotillæg), mens et F1 lån har en rente på 3,59% og et F5 lån har en rente på 3,26%. Vores konklusion står ikke mejslet i sten, men den er vores bedste vurdering efter at have inddraget alle relevante forhold. Vi tilskynder i øvrigt låntager til altid at søge personlig rådgivning ved optagelse af realkreditlån.
Hvilke forhold gør et F5-lån mere attraktivt?
- De underliggende obligationer bag Korte rente obligationer løber for tiden i 3-5 år. Men det er det enkelte realkreditinstitut, som suverænt bestemmer hvor længe de underliggende obligationer skal løbe, når lånet skal refinansieres. Nykredit skriver f.eks. på sin hjemmeside at “Løbetiden på obligationerne bestemmes af Nykredit og kan være mellem 1-10 år”. Normalt er renten højere, jo længere løbetiden er. Hvis realkreditinstitutterne ser et behov for en længere løbetid i forhold til kapitalkravene, ejere eller myndighederne, så kan det hurtigt blive låntager, der kommer til at betale. Man kan sige, at låntager bliver passager i en bus uden helt at vide, hvor den kører hen eller hvornår det er muligt at komme af.
- Referencerenten CITA, som renten på Kort rente lån fastsættes efter, er en markedsrente, der i dag er sammensat og bestemt af et sæt af transaktioner og markedsdeltagere, men der er ingen, der ved, hvordan dette kan ændre sig i fremtiden. Hvis boligejeren ender med at sidde med et Kort rente lån, der på det tidspunkt er “bundet” i 7 år, og renten pludselig udvikler sig ugunstigt, kan boligejeren ende med at være “fanget” med et dårligt lån i en række år frem.
- Kort rente lånene rentetilpasses hver 6. måned med virkning den 1/1 og den 1/7. CITA-renten er skabt i 2011 som et alternativ til CIBOR-renten, som efter manges opfattelse i perioder har været manipuleret. På den baggrund er det berettiget at spørge, om noget tilsvarende kunne ske for CITA rentefastsættelsen. Der findes en svaghed i systemet, som i værste fald kan blive testet af markedsdeltagere med særlige hensigter. Renten fastsættes på baggrund af CITA renten fem dage før rentetilpasningsdatoen. 5 dage før den 1/1 er midt i juletiden, hvor mange markedsdeltagere er draget på juleferie. Hvis nogen får behov for eller har lyst til at påvirke CITA-renten, er midt i juletiden netop et godt tidspunkt at gøre det på. Hvorfor har man ikke valgt en mere “likvid” dato for rentefastsættelse?
Flekslån finansieres derimod ved at sælge obligationer hvis løbetid og rente matcher fastrenteperioden på Flekslånet. Hvis låntager har et F5 lån, vil der hvert femte år ved refinansiering blive solgt en 5-årig obligation i markedet, og den rente som obligationen bliver solgt til vil efter fradrag af kursskæring være den rente, som kunden betaler. Obligationerne sælges på “auktioner” og de store volumener, et trecifret milliardbeløb hver gang, sikrer en effektiv og korrekt fastsættelse af renten.
Med Mybankers låneberegner kan du nemt beregne og sammenligne prisen på realkreditlån. Prøv Mybankers låneberegner.
Skal du vælge fleks eller kort rente?
Vi vurdere at flekslån samlet set er en fordel for den enkelte låntager frem for det væsentligt mere indviklede system, der ligger bag Kort rente produkterne.
For tiden gælder det at renten er lavere, jo kortere løbetiden er. Så langt, så godt. Men hvis løbetiden på de underliggende obligationer bliver forlænget fra 5 år til for eksempel 7 år, så vil det alt andet lige føre til en stigende omkostning for boligejeren, da længere løbetid vil udløse et større risikotillæg til investorerne.
