Fortæl om dine behov og ønsker
Udfyld vores formular med dine behov, ønsker og din nuværende økonomi.
Vi indhenter tilbud fra banker, der matcher
Vi finder de banker, der passer bedst til netop dine ønsker og din økonomi.
Vælg den bank, der passer dig
Vælg det tilbud, som passer bedst til dig og skift nemt til din nye bank.
Hvad er et realkreditlån?
Et realkreditlån, eller kreditforeningslån, er et lån, som bruges til at finansiere et boligkøb. Du kan finansiere op til 80% af boligens værdi med et realkreditlån. Når du optager et realkreditlån, låner du pengene igennem et realkreditinstitut. Det er oftest det realkreditinstitut, som din bank samarbejder med, at du kan tage realkreditlånet igennem. 15% kan du finansiere gennem et boliglån eller banklån, og de resterende 5% skal du selv have i form af opsparing eller investering.
Modsat andre lånetyper, har du stor frihed over, hvordan du vælger at skrue dit realkreditlån sammen, skal du have fast eller variabel rente? Med eller uden afdrag?. Nedenfor lister vi nogle af de af de vigtigste valg, du skal tage:
- Fastforrentet realkreditlån
- Flekslån som F1, F3, F5 lån
- Realkreditlån med eller uden afdrag
- Et eller to realkreditlån
Det er en stor fordel, at du selv kan sammensætte din boligfinansiering, men det betyder også, at du kan komme galt af sted med den forkerte lånesammensætning.
Realkreditlånet er ofte den største gældspost for boligejeres privatøkonomi. Derfor er det også vigtigt, at du bruger tid på at sætte dig ind i, hvad et realkreditlån er, hvordan det bedst sammensættes, og hvor du kan få det bedste realkreditlån.
På denne side tager vi dig gennem de oplistede valg, du kommer til at stå overfor, og kommer med forskelle, fordele og ulemper ved disse.
Hvad er fastforrentet realkreditlån?
Når du optager et realkreditlån, skal du vælge mellem realkreditlån med fast eller variabel rente (flekslån). Et fastforrentet realkreditlån er, som navnet afslører, et realkreditlån, hvor renten er fast i hele lånets løbetid. Et fastforrentet lån betyder, at du betaler den samme rente gennem hele lånets løbetid. Det vil sige, at den månedlige ydelse ikke ændrer sig, hvis renten stiger eller falder. Derfor kan det have stor betydning for, hvilken rente du vælger dit realkredit skal have.
Normalt vil din bankrådgiver anbefale dig den rente, hvis obligationer ligger tættest på kurs 100 og/eller over kurs 95. Der er flere grunde til, at din bankrådgiver oftest vil anbefale dette:
- Du skal låne mindst muligt for at opnå finansiering til din bolig.
- Når renten falder, kan du omlægge til et nyt lån med lavere rente.
- Fordi du altid kan indfri til kurs 100, og får du sikkerhed for, hvor meget det maksimalt kan koste at indfri dit lån.
- Du kan trække renter fra i skat, og derfor er din udgift ved at have et lån med høj rente relativt mindre.
Hvad er variabelt forrentet realkreditlån? (flekslån)
Et variabelt forrentet lån, også kaldet et flekslån, har en variabel rente gennem hele lånets løbetid. Det betyder også, at lånets ydelse kan ændre sig i løbet af lånets løbetid. Et lån med variabel rente skal typisk rentetilpasses hvert halve år eller med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum, alt efter om du vælger et F-kort, F1, F3, F5 og F10-lån. Og det er ved disse tilpasninger, at renten kan ændre sig i forhold til renten for den forrige periode.
Hvad er forskellen på fastforrentet lån og lån med variabel rente?
Der er både fordele og ulemper ved en fast eller variabel rente. I sidste ende handler det om, hvad der passer bedst til dit behov og din økonomi. Nedenfor kan du se forskellen på realkreditlån med fast og variabel rente (flekslån). Du kan også læse meget mere og fordelene og ulemperne ved fastforrentet og variabelt lån i artiklen: Realkreditjunglen: Fast eller variabel rente
Kan det betale sig at skifte realkreditinstitut?
Mange vælger at undersøge, hvad andre realkreditinstitutter kan tilbyde dem, i forbindelse med, at de skal købe bolig. Der er forskel på bidragssatserne fra realkreditinstitut til realkreditinstitut, og derfor kan det godt betale sig at undersøge prisen på de forskellige kreditforeningslån. Hvis du vælger at omlægge dit lån eller skifte realkredit, skal du være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med det. Der er forskellige tidspunkter, hvor det er optimalt at indfri lån, alt efter hvilken lånetype du har.
Læs mere om, hvad du skal overveje, før du skifter realkreditlån.
Hvad koster det at skifte realkreditinstitut?
Hvis du laver en realkreditsammenligning for at undersøge, om det kan betale sig for dig at skifte kreditforeningslån, skal du, ud over bidragssatserne, undersøge priserne på kurtage, kursskæring og lånesagsgebyr, og så skal du huske at medregne omkostningerne til tinglysningsafgifter – benyt eventuelt en låneberegner.
- Kurtageomkostninger er omkostninger som realkreditinstituttet tager, når de handler med obligationerne. Det er dig som lånetager, der betaler kurtageomkostningerne.
- Kursskæring er en procentsats, du betaler til realkreditinstituttet, når obligationerne sælges – enten i forbindelse med at lånet bliver indfriet, eller du omlægger realkreditlånet samt ved refinansiering. Det vil sige, at som udgangspunkt kommer du til at betale kursskæring oftere, hvis du optager lån, der skal refinansieres hvert 5. år, end hvis du optager et lån, der løber i 30 år uden, at det behøver at blive refinansieret.
- Lånesagsgebyret er det gebyr, som realkreditinstitutterne tager for at oprette eller omlægge dit lån.
- Tinglysningsafgiften er den afgift, du betaler til staten, når du optager eller omlægger dit lån. Afgiften består af et fast og et variabelt beløb.
Din bank samarbejder med ét bestemt realkreditinstitut
Der findes fire realkreditinstitutter, der tilbyder realkreditlån; Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Totalkredit/Nykredit og Jyske Kredit (tidligere BRF Kredit). De forskellige banker samarbejder med bestemte realkreditinstitutter. Derfor kan det godt betale sig at undersøge, hvilket realkreditinstitut din bank samarbejder med, og om du kan spare penge ved at vælge et andet realkreditinstitut.
Sådan finansieres et realkreditlån
Når du tager et realkreditlån, finder realkreditinstituttet en investor – fx et pensionsselskab – der ønsker at investere sine penge. Investorerne får realkreditobligationer, som svarer til det beløb, de investerer.
Hvis du tager et fastforrentet lån, bliver lånet finansieret med obligationer, der har en løbetid, som svarer til lånets løbetid. Hvis lånet er på 30 år, er obligationernes løbetid også på 30 år. Hvis du tager et 30-årigt lån med variabel rente, svinger obligationers løbetid, alt efter hvor ofte du vælger, at obligationerne skal refinansieres.
Selvom obligationernes løbetid er kort, er lånets løbetid stadig på 30 år. Det betyder, at hvis en investor investerer sine penge i korte obligationer, får investoren sine penge tilbage inden for 3 år. Som låntager skal du refinansiere dit realkreditlån, når obligationerne udløber. Hvis dit realkreditlån er med variabel rente, skal du refinansiere dit lån en eller flere gange i lånets løbetid.
Køb og salg af realkredit obligationer
Kurserne på de obligationer, der skal sælges for at finansiere dit realkreditlån, svinger alt efter udbud og efterspørgsel. Hvis du tager et realkreditlån på 1 million til kurs 100, betyder det, at du låner 1 million og skylder 1 million.
Tager du derimod et realkreditlån på 1 million til kurs 95, låner du 1 million, men skylder 5 % mere – altså 1.052.632 kr. Det er de 1.052.632 kroner du betaler rente, afdrag og bidrag af.
Når kursen på en realkreditobligation kommer over 100, er det ikke længere muligt at optage lån i den. Derfor får man det billigste lån, når kursen på obligationerne er tættest på kurs 100.
Generelt set er renten lavere på et realkreditlån end et banklån, og derfor betaler du stadig mindre for et realkreditlån, selvom du skylder flere penge, end du har fået stillet til rådighed.
Kan et realkreditlån bruges til finansiering af alle slags boliger?
Du kan finansiere en lang række boligtyper med et realkreditlån, f.eks. et hus, lejlighed, sommerhus og forældrekøb. Et realkreditlån kan ikke bruges som finansiering til f.eks. et andelsboligkøb. Derfor risikerer du også at få en højere rente ved et andelsboliglån, i forhold til et almindeligt realkreditlån.
