morsdreng

Hvorfor googler du ikke gældsfaktor – så har du svaret.

En gæld på 190.000 kr. kan forhindre at du kan købe hus – uanset om gælden er til et pengeinstitut eller Det Offentlige/Gældsstyrelsen. Ikke kun Gældsstyrelsen men også en privat kreditor/Pengeinstitut kan foretage udlæg i dine aktiver/hus, forudsat at gælden er misligholdt og opsagt til indfrielse. I teorien kan et Pengeinstitut – selv om der ikke er sket misligholdelse – opsige med 3 måneders varsel og en saglig begrundelse. I praksis sker det dog ikke særligt ofte.

Selv uden at kende årsagen til din gæld til Gældsstyrelsen, er det ikke særligt sandsynligt, at et pengeinstitut vil låne dig både til indfrielse af den allerede eksisterende gæld og til køb af hus. Det er urealistisk at regne med, at du kan finde et PI som vil indfri din gæld til Gældsstyrelsen og et andet som vil finansiere dit huskøb. Men det endelige svar får du kun ved at rette henvendelse til et eller flere pengeinstitutter,

Betaler du i det hele taget nok til både af forrente og afvikle gælden til Gældsstyrelsen inden for en rimelig årrække? Hvis dette ikke er tilfældet, bliver det svært både at finde et PI som vil overtage din gæld til Gældsstyrelsen og/eller finansiere dit huskøb.

At købe ejendom/lejlighed som investering og med henblik på udlejning, uden at have det fornødne kendskab  til lejeloven og reglerne på området, er farligt. At lejeren er en person du kender, behøver ikke at være en fordel, for når det kommer til stykket, er det reglerne på området som gælder og ikke hvad du og din lejer måtte have aftalt.

Skattereglerne og fradrags mulighederne er dine mindste problemer. Du kan f.eks. ikke kræve at der betales den leje som er nødvendig for at der er økonomi i ejendommen, men kun markeds- eller omkostningsbestemt leje. Din lejer er reelt uopsigelig, så længe han opfører sig ordenligt betaler den månedlige leje. Du kan kun opsige lejemålet hvis du selv vil flytte ind i lejligheden og endda kun med 1 års varsel. Den fortjeneste som du måtte få når du sælger ejendommen beskattes som ejendomsavance. Lejeaftalen/lejekontrakten og dine henvendelser til lejeren om f.eks. lejeforhøjelse, rykker for manglende lejebetaling og andre henvendelser skal udfærdiges i henhold til lejelovens bestemmelser – da de i modsat fald ikke er gyldige.

Du skal derfor søge sagkyndig bistand både vedrørende de økonomiske konsekvenser af dit køb og de juridiske og praktiske forhold vedrørende udlejning og administration af ejendonne.

Når der sælges en fast ejendom, skal sælger som udgangspunkt betale skat af sin fortjenesten ved salget. Ifølge den såkaldte ”parcelhusregel” skal der IKKE betales skat af fortjenesten , såfremt sælger selv har boet i huset/ejerlejligheden og grundarealet er under 1.400 m2, hvilket i praksis betyder, at salg af parcelhuse, ejerlejligheder og andelslejligheder ikke beskattes – deraf navnet ”parcelhusreglen”.

For at nedbringe forældrenes skattebetaling af fortjenesten ved et fremtidigt salg går Mybankers forslag ud på, at lejligheden købes i BÅDE forældrenes OG barnets navn, og at forældrene kun ejer en mindre del af lejligheden på f.eks. 5%, og ved salg derfor kun vil blive beskattet af fortjenesten på denne del. Da ”barnet” allerede ejer de resterende 95% af lejligheden, er det kun de 5% der skal sælges, for at ”barnet” blive eneejer af lejligheden. Da ingen bank eller kreditforening normalt vil finansiere en studerendes køb af lejlighed forudsætter løsningen, at både forældrene og barnet hæfter personligt og solidarisk for gælden i lejligheden.

Når jeres respektive banker IKKE vil medvirke til løsningen, er det sandsynligvis fordi du har søgt om finansiering af køb af lejligheden, uden at gøre opmærksom på, at dine forældre sammen med dig skal hæfte solidarisk for den samlede gæld i lejligheden.

Forslaget lægger op til at løsningen vælges allerede inden lejligheden købes. I jeres tilfælde, ER lejligheden allerede købt, hvorfor løsningen kun kan benyttes, hvis du på nuværende tidspunkt køber 95% af lejligheden. Som det også fremgår af artiklen ændrer du status fra lejer til medejer og skal derfor ikke længere betale husleje, men i stedet de faktiske udgifter vedrørende lejligheden og mister en evt. boligydelse.

Du og dine forældre bør ikke lave en løsning som skitseret, UDEN forinden at have indhentet sagkyndig rådgivning fra revisor og/eller advokat. Det vil i givet fald være en familiehandel, med særlige regler for købesummen størrelse, hvor afvigelser i købesummen kan risikere at blive beskattet som gave hos enten køber eller sælger. Der vil også være omkostninger forbundet med købet af ejendommen, til bl.a. købsaftale, berigtigelse af handelen og udfærdigelse og tinglysning af skøde m.m.

Indtil for godt 10 år siden, blev en ejendomshandel normalt berigtiget af en advokat, som blev antaget af og betalt af køber, mens der var lokale forskelle imellem om udgiften til skødestempel blev delt mellem køber og sælger, eller betalt fuldt ud af køber.

Da ejendomsmægleren er antaget af og kun må varetage købers interesser måtte mægleren IKKE berigtige handelen for køber. En aftale herom måtte først indgås med køber, når dennes fortrydelsesret var udløbet, på hvilket tidspunkt en normal køber for længst ville have søgt rådgivning hos den advokat som også skulle berigtige handelen for ham.

For at mægleren også kunne tjene penge på at berigtige ejendomshandlen, brød mæglerne med den årelange tradition om at berigtigelse (skødeskrivning, refusionsopgørelse, m.m.) skete for købers regning og fik i stedet indført i købsaftalen, at berigtigelsen skulle ske for sælgers regning, og vupti – nu kan ejendomsmægleren som var antaget af sælger godt berigtige handlen for sin klients regning. Resultat mægleren tjener også på at berigtige handlen. mens sælger får en udgift, som ellers skulle have været betalt af køber. Om normalen er, at handlen berigtiges af køber eller af sælger afhænger af hvem og hvor du spørger (advokater eller mæglere), men af hensyn til egen indtjening sørger de fleste mæglere for at de skal berigtige handlerne – men for sælgers regning.

Den værste følge af mæglernes jagt på mammon er, at mange købere går glip af uafhængig rådgivning i forbindelse med deres huskøb, da mange købere sætter lighedstegn mellem skødeskrivning/berigtigelse af handlen og advokatrådgivning vedrørende deres huskøb.

Da det sandsynligvis både fremgår af din formidlingsaftale med mægler og af tidligere salgsbudgetter, at mægler skal berigtige handlen for din regning, er det risikabelt at lade ejendomshandlen “falde" på grund af en udgift på ca. 9 tkr. til berigtigelse af handlen. Vær glad for at der er fundet en køber.

Selv om du ingen gæld har til dit pengeinstitut og kun et mindre indestående, forventer du at blive belønnet for din loyalitet fordi du har været kunde gennem 16 år. Hvad har forventet? Sparekassen tjener intet på dig udover kortgebyrer for dine 2 kort og de øvrige gebyrer man måtte beregne sig.

Derfor er du næppe attraktiv for andre pengeinstitutter, men det finder du sikkert ud af når du begynder at sondere dine muligheder. Et pengeinstitut er ikke et filantropisk foretagende og skal derfor tjene penge hvis det skal have en fremtid. Hvis du kan finde nogen som vil udstyre dig med kort uden gebyrer, kan du være sikker på, at man vil hente den nødvendige indtægt andre steder.

Du ejer en del af en anpartsejendom, hvor parternes indbyrdes forhold reguleres af indholdet af den samejeoverenskomst som er tinglyst på ejendommen.

Du kan læse mere om konstruktionen på:  https://www.bolius.dk/vaerd-at-vide-foer-du-koeber-en-ideel-anpart-16210

Den oplyste fordelingsnøgle på 60/40 passer med, at den lejlighed som du bebor er på de oplyste 125 m2 og den anden på 79 m2. Fordelingstallene tyder på, at 2 salen ikke indgår i nogen af de 2 lejligheder. Derfor har samejeoverenskomstens regler betydning for hvem der har brugsretten til 2. sal, hvordan der skal forholdes ved arbejder på ejendommen/den enkelte lejlighed og udvidelse af en lejligheds areal. Inddragelse af en tom 2. sal til beboelse kræver byggetilladelse og er derfor muligvis ulovlig.

Uden flere oplysninger kan du ikke rådgives yderligere på dette forum. Men du bør overveje at søge juridisk rådgivning i sagen. Du kan f.eks. starte med at kontakte den lokale advokatvagt medbringende samejeoverenskomsten og BBR udskrifter over begge lejlighederne i ejendommen.

Men du skal være opmærksom på, at ejernes manglende samarbejde kan gøre livet surt for jer begge og ikke vil gøre det lettere at sælge din anpart. Derfor bør du træde varsomt i forhold til den anden medejer indtil du har fået professionel rådgivning.

Min fejl. Når rådighedsbeløbet rettelig er på 7.500 kr. kan du sammenligne dette med mine oplysninger om Finanstilsynets vejledende minimumssatser som i 2016 var på minimum 5.000 månedligt til en enlig. Nogle – men ikke alle banker, har interne regler om størrelsen på rådighedsbeløbet. I dag stilles der også krav om en egen udbetaling på 5% af købsprisen, hvordan harmonerer det med oplysningen om at huset købes for restgælden på 1.300.000 kr.? Hvis Nordea ikke vil finansiere køber er der ikke andet at gøre end at prøve et andet sted.

Søg professionel rådgivning hos advokat til at få udarbejdet en købsaftale m.m. og fastsættelse af en pris der tager hensyn til de beløb som sønnen har forbedret ejendommen med, øvrige arvinger, kravet til købers minimums udbetaling på 5%, reglerne for familie handel og gaver og prøv herefter i et andel pengeinstitut.

Kan sønnen ikke få finansieret købet får i behov for rådgivning til at sikre hans forbedringer af ejendommen, som i realiteten er lån som han har ydet dig.